"ราคาประเมินที่ดินใหม่" ท้าทายอสังหาฯ

ดังนั้นในขณะที่ตลาดกำลังซบเซา “มาตรการทางภาษี”ของรัฐบาลกลับยิ่งเพิ่มความเข้มงวดขึ้นเรื่อยๆ เช่น การเก็บภาษีที่ดิน เต็มอัตรา 100% ในปี 2569 โดยไม่มีมาตรการลดหย่อนภาษี ร้อยละ 90 เหมือนช่วงเริ่มบังคับใช้ และไม่มีส่วนลดหย่อนภาพรวมเหมือนช่วงวิกฤตเศรษฐกิจ 

แต่เรื่องนี้ กระทรวงมหาดไทยได้บรรเทาภาระผู้มีที่ดิน ด้วยการขยายเวลาชำระภาษีจากเดิมเดือนเมษายน ออกไปเป็นภายในเดือนมิถุนายน 2569 ก่อนจะขยายเวลาให้อีกครั้งเป็นภายในเดือนก.ค.นี้ 

โดยสามารถผ่อนชำระภาษี ได้ 3 งวด งวดที่ 1 ภายใน ก.ค.นี้ งวดที่ 2 ภายใน ส.ค. นี้ และงวดที่ 3 ภายในก.ย.นี้ และขยายเวลาแจ้งเตือนภาษีค้างชำระ ภายในเดือนส.ค.นี้

ส่วน“มาตรการดัดหลังที่ดินรกร้าง”ซึ่งเป็นยาแรงใน พ.ร.บ.ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง โดยมีเจตนาเพื่อบีบให้เจ้าของที่ดินนำที่ดินออกมาทำประโยชน์ ไม่ปล่อยทิ้งไว้เป็นภาระสังคมหรือเก็งกำไรไปวันๆ 

โดยหากเจ้าของที่ดินยังคงปล่อยให้ที่ดินนั้นรกร้างติดต่อกัน เมื่อเข้าสู่ปีที่ 4 อัตราภาษีจะถูกบวกเพิ่มอีก ร้อยละ 0.3 ทันที จากฐานเดิมที่เคยจ่าย และถ้ายังนิ่งเฉยต่อไป ทุกๆ 3 ปีก็จะบวกเพิ่มอีกครั้งละร้อยละ 0.3 ไปเรื่อยๆ จนกว่าจะชนเพดานสูงสุดที่ ร้อยละ 3.0ซึ่งถ้าที่ดินมูลค่า 50 ล้านบาทสะสมจนชนเพดาน ร้อยละ 3 เจ้าของจะต้องเสียภาษีสูงถึง ปีละ 1,500,000 บาท

สำหรับที่ดินปล่อยร้างติดต่อกัน 3 ปี ในปีที่ 4 จะถูกเรียกเก็บภาษีเพิ่มขึ้นอีกร้อยละ 0.3 และจะบวกเพิ่มทุกๆ 3 ปี (เพดานสูงสุด ร้อยละ 3) เพื่อบีบให้เจ้าของนำที่ดินออกมาทำประโยชน์

รวมถึงมาตรการลดค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์และจดจำนองเหลือร้อยละ 0.01 ซึ่งจะสิ้นสุดในวันที่ 30 มิถุนายนนี้ด้วย

และมาตรการล่าสุด คือการที่ “กรมธนารักษ์” เตรียมประกาศใช้ราคาประเมินที่ดินรอบใหม่ (รอบปี 2570–2573) ซึ่งคาดว่าจะทำให้ราคาประเมินที่ดินปรับเพิ่มขึ้นทั่วประเทศเฉลี่ยร้อยละ 10-15 โดยเฉพาะตามแนวรถไฟฟ้า ซึ่งถือเป็นทำเลทองของที่ดิน 

ซึ่งเรื่องนี้ นายเอกนิติ นิติทัณฑ์ประภาศ รองนายกรัฐมนตรี และรัฐมนตรีว่าการกระทรวงการคลัง เปิดเผยว่า ขณะนี้กรมธนารักษ์อยู่ระหว่างจัดทำราคาประเมินที่ดินรอบใหม่ ซึ่งจะมีการทบทวนทุก 4 ปี และมีกำหนดเริ่มใช้ในปี 2570 โดยปัจจุบันได้ดำเนินการประเมินราคาที่ดินครบทุกแปลงทั่วประเทศแล้ว

ทั้งนี้ ราคาประเมินของภาครัฐโดยทั่วไปจะมีความแตกต่างจากราคาตลาดอยู่บ้าง ซึ่งในหลายประเทศทั่วโลกมักมีส่วนต่างเฉลี่ยประมาณร้อยละ 15 เนื่องจากราคาตลาดมีการเปลี่ยนแปลงตามปัจจัยทางเศรษฐกิจและการพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานอย่างต่อเนื่อง 

ไม่ว่าจะเป็นการก่อสร้างถนนสายใหม่ การขยายเส้นทางรถไฟฟ้า หรือการพัฒนาเมืองในพื้นที่ต่าง ๆ ส่งผลให้มูลค่าที่ดินปรับตัวเพิ่มขึ้นตามศักยภาพของทำเล

โดยรัฐพยายามปรับปรุงฐานข้อมูลและอัปเดตราคาประเมินให้ทันต่อการเปลี่ยนแปลงมากขึ้น เมื่อราคาประเมินสะท้อนมูลค่าที่แท้จริงได้ใกล้เคียงขึ้น ก็จะเป็นประโยชน์ต่อประชาชนที่นำทรัพย์สินไปใช้ประกอบการขอสินเชื่อกับสถาบันการเงิน

ขณะที่ด้านนายอัครุตม์ สนธยานนท์ อธิบดีกรมธนารักษ์ กล่าวว่า ราคาประเมินที่ดินในรอบปัจจุบันหลายพื้นที่ยังต่ำกว่าราคาตลาดค่อนข้างมาก โดยมีส่วนต่างประมาณร้อยละ 30-40 

ดังนั้น การจัดทำราคาประเมินรอบใหม่จะให้ความสำคัญกับการสะท้อนสภาพเศรษฐกิจและภาวะตลาดมากขึ้น เพื่อให้ราคาประเมินมีความใกล้เคียงกับความเป็นจริง

นอกจากนี้  กรมธนารักษ์ ยังได้เปิดให้บริการรับรองสำเนาบัญชีราคาประเมินทรัพย์สินออนไลน์ผ่านระบบ D-Value ภายใต้ระบบเผยแพร่ราคาประเมินทรัพย์สิน 

ซึ่งเป็นบริการอิเล็กทรอนิกส์ (e-Service) สำหรับตรวจสอบราคาประเมินที่ดินและสิ่งปลูกสร้างไม่มีค่าบริการ โดยมุ่งเน้นการอำนวยความสะดวกให้ประชาชนสามารถเข้าถึงข้อมูลได้ทุกที่ทุกเวลา

อย่างไรก็ตามในเรื่องนี้ ภาคเอกชนได้ส่งสัญญาณเตือนและยื่นข้อเสนอแนะต่อภาครัฐโดย นายประเสริฐ แต่ดุลยสาธิต นายกสมาคมอาคารชุดไทย กล่าวว่า  กรณีที่กรมธนารักษ์จะมีการปรับปรุงราคาประเมินทรัพย์สินรอบใหม่ และกำลังจะประกาศใช้วันที่ 1 มกราคม 2570 และจะพิจารณาให้ใกล้เคียงกับสภาวะเศรษฐกิจมากขึ้น

คิดเห็นว่าภาครัฐควรชะลอหรือเลื่อนการปรับราคาประเมินที่ดินออกไปก่อน เนื่องจากในขณะนี้อุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์กำลังเผชิญกับปัจจัยลบหลายด้านจนมีความเปราะบางสูง และอยู่ในจุดที่ตกต่ำที่สุดในรอบหลายสิบปี

ประกอบกับภาพรวมเศรษฐกิจ ที่ยังไม่เห็นสัญญาณการฟื้นตัวอย่างแท้จริง การปรับราคาประเมินในช่วงเวลานี้จึงถือเป็นช่วงเวลาที่ไม่เหมาะสมอย่างยิ่ง และจะเป็นการซ้ำเติมภาคอสังหาริมทรัพย์

โดยมองว่า การปรับราคาประเมินในสถานการณ์เศรษฐกิจปัจจุบันที่อุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์มีความเปราะบาง และอยู่ในจุดต่ำสุดในรอบหลาย 10 ปี เหมือนกับการซ้ำเติมและเพิ่มภาระให้กับประชาชนในภาคอื่นๆ เปรียบเหมือนกับการขึ้นภาษีทางอ้อม สำหรับค่าใช้จ่ายราคาประเมินที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ซึ่งไม่เหมาะสมในช่วงนี้

และมองว่า การปรับขึ้นราคาประเมินที่ดิน เปรียบเสมือนการขึ้นภาษีทางอ้อม ที่เพิ่มภาระให้กับประชาชนโดยที่ประชาชนหลายคนอาจไม่รู้ตัว สาเหตุเพราะราคาประเมินที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ถือเป็นฐานตั้งต้น ในการคำนวณภาระค่าใช้จ่ายสำคัญ 2 ส่วน ได้แก่ 1. ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ที่ประชาชนต้องจ่ายเป็นประจำทุกปี และ 2. ค่าธรรมเนียมในการโอนและจดจำนอง

เพราะถึงแม้ค่าธรรมเนียมการโอนและค่าจดจำนองไม่เปลี่ยน แต่ราคาประเมินที่ดินเปลี่ยน สุดท้าย “ภาระภาษี” ที่ประชาชนต้องแบกรับก็สูงขึ้นอยู่ดี 

เพราะการปรับราคาประเมินเหมือนกับการปรับเพิ่มภาษีทันที และการปรับราคาประเมินที่ดินจะมีผลหลายเรื่อง เช่น ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างที่มีตัวตั้งจากราคาประเมินที่ดิน และค่าธรรมเนียมเกี่ยวกับที่ดินและสิ่งปลูกสร้างในการโอนอสังหาริมทรัพย์ ที่อิงตามราคาประเมินที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง

ด้านนายสมนันท์ ผลสมบูรณ์โชคนักวิเคราะห์หลักทรัพย์อาวุโส บล.กรุงศรี จำกัด (มหาชน) ก็มีความคิดเห็นไปในทิศทางเดียวกัน โดยมองว่า กรณีที่กรมธนารักษ์ เตรียมประกาศใช้ราคาประเมินที่ดินรอบใหม่ ซึ่งแต่เดิมอยู่ในระดับที่ต่ำกว่าราคาตลาดราวร้อยละ 30-40 ทำให้ปรับขึ้นมาใกล้เคียงและสะท้อนราคาตลาดมากขึ้น 

มองว่าจะกระทบต่อ “กลุ่มอสังหาฯ” ในแง่ของต้นทุนแฝง เช่น ค่าธรรมเนียมในการโอนและจำนองซึ่งปกติแล้วอ้างอิงกับราคาประเมินของกรมที่ดินเป็นหลัก

โดย ตลาดซื้อขายที่ดินเป็นตลาดที่มีผู้ซื้อน้อยราย ผลกระทบคาดว่าจะไม่มีนัยสำคัญมากนักหากธุรกิจสามารถผลักภาระในส่วนของราคาซื้อขายที่ดินที่แพงขึ้นไปยังผู้ซื้อได้ 

อีกทั้งส่วนใหญ่กลุ่มอสังหาฯ โดยมากมักซื้อที่ดินสะสมไว้ก่อนล่วงหน้าราว 1 ปีถึงปีครึ่งเรียกว่า “แลนด์แบงก์” หากมีการปรับราคาประเมินที่ดินเพิ่มขึ้นจริง คาดว่าจะยังไม่ส่งผลกระทบจนกว่าจะถึงปี 2571

ส่วนที่น่ากังวลมากกว่าคือมาตรการลดค่าธรรมเนียมการ โอน-จำนอง สำหรับที่อยู่อาศัยที่ราคาไม่เกิน 7 ล้านบาท ซึ่งจะสิ้นสุดลงภายในวันที่ 30 มิ.ย. 2569 ว่าจะได้รับการขยายระยะเวลาโครงการออกไปหรือไม่ 

เพราะโดยปกติฝั่งธุรกิจเจ้าของอสังหาจะเป็นผู้รับผิดชอบค่าใช้จ่ายในส่วนนี้ให้กับผู้ซื้อ หากไม่ต่ออายุอาจทำให้ต้นทุนค่าการตลาดเพิ่มขึ้น โปรโมชันลดลง และกระทบต่ออัตรากำไรได้