เสนาฯ ปรับทัพสู้โควิด ดันคอนโดฯ ต่ำกว่าล้านบาทลุยตลาด

นางสาวเกษรา ธัญลักษณ์ภาคย์ กรรมการผู้จัดการ บริษัท เสนาดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) เปิดเผย TNN Wealth ว่า ในวิกฤตโควิด-19 ที่เกิดขึ้นนี้ ไม่เพียงแต่จะสอนให้เรียนรู้ถึงแนวทางการปรับธุรกิจให้อยู่รอดได้อย่างยั่งยืน แต่ยังสอนให้รู้ถึงการปรับสมดุล ระหว่างการดำเนินธุรกิจ และการดูแลทุกคนที่เกี่ยวข้องให้อยู่รอดไปด้วยกันได้อย่างไร 

โดยเฉพาะในช่วงของการปิดแคมป์คนงานก่อสร้างที่ผ่านมา ได้ส่งผลกระทบต่อคนงานว่า 5 พันคน ที่อยู่ในงานก่อสร้างกว่า 20 โครงการ ซึ่งในจำนวนนี้ จะเป็นคนงานที่อยู่พักที่แคมป์คนงานจริงๆ ประมาณ 700 – 800 คน ส่วนใหญ่อยู่ในโครงการก่อสร้างคอนโดมิเนียมย่านรามคำแหง ที่มีขนาด 1.7 พันยูนิต 5 อาคาร 

ทั้งนี้คนงานก่อสร้างจะเป็นลูกจ้างของบริษัทผู้รับเหมาก่อสร้างที่เป็นซัพพลายเออร์ทั้งรายใหญ่รายเล็กหลายราย ซึ่งคนงานเหล่านี้อยู่ได้ด้วยค่าจ้างแรงงานรายวัน หากไม่มีงานก่อสร้าง ก็จะไม่มีรายได้ โดยบริษัทผู้รับเหมารายใหญ่ก็พอมีกำลังดูแลคนงานได้บ้าง แต่รายเล็ก ๆ ก็ประสบความยากลำบากมากในการดูแล ทำให้แรงงานส่วนนี้ได้รับผลกระทบมาก เพราะไม่ใช่แค่ดูแลตัวเอง บางรายก็มีครอบครัวที่ต้องเลี้ยงดู

ดังนั้นทางเสนาฯ แม้ว่าไม่ใช่ผู้ที่ต้องรับผิดชอบในส่วนนี้ แต่ก็ถือเป็นหน้าที่ที่ต้องช่วยเหลือให้เขาอยู่รอดผ่านวิกฤตครั้งนี้ไปให้ได้ โดยแนวทางเร่งด่วนจะต้องดูแลไม่ให้พวกเขาเหล่านี้ติดโควิด-19 และป้องกันการแพร่ระบาด โดย เสนาฯ ได้เร่งจัด

หาวัคซีนฉีดให้คนงานทุกคนทั้งแรงงานไทยและต่างด้าวที่อยู่ในบริษัทผู้รับเหมาขนาดเล็ก รวมทั้งพนักงานของบริษัทฯ ส่วนบริษัทผู้รับเหมาขนาดใหญ่ก็ได้จัดหาให้กับแรงงานของตัวเองแล้ว

รวมทั้ง ังจัดซื้อชุดตรวจ ATK ตรวจคนงานตลอดเวลา หากพบว่าติดโควิด-19 ก็จะแยกไปกักตัวในแคมป์คนงานที่แยกต่างหาก และดูแลจนหายป่วย ไม่ปล่อยให้ไปแพร่เชื้อภายนอก ซึ่งทำให้ลดการแพร่ระบาดในแคมป์คนงานได้มาก

นอกจากนี้ ในช่วงที่ปิดแคมป์คนงาน ทำให้ผู้รับเหมาขนาดเล็กไม่มีเงินดูแลคนงาน บริษัทฯ ก็ส่งอาหารเข้าไปดูแลช่วยเหลือ โดยตลอดในช่วงที่ไม่มีงานทำ เพราะชีวิตความเป็นอยู่ของแรงงานสำคัญกว่าเรื่องธุกิจ เป็นหลักการด้านมนุษยธรรมที่บริษัทฯได้ยึดถือในแนวทางนี้มาตลอด โดยในช่วงที่ผ่านมาทำให้มีต้นทุนเพิ่มหลายล้านบาท 

ทั้งนี้เมื่อรัฐบาลประกาศปลดล็อกให้ธุรกิจก่อสร้างทำงานได้ เสนาฯ จึงลงมือทำงานได้ทันทีไม่ต้องไปหาแรงงานเข้ามาใหม่ แต่ทั้งนี้ก็ยังมีแรงงานติดโควิด-19 อยู่บ้าง หากตรวจพบก็จะแยกออกมากักตัวทันที ซึ่งก็ส่งผลต่อการทำงานอยู่บ้าง เพราะเมื่อแรงงาน 1 คนติดเชื้อ คนงานในกลุ่มทั้งหมดก็ต้องหยุดงานกักตัวสังเกตอาการไปด้วย 

ซึ่งแรงงานเหล่านี้เป็นกลุ่มแรงงานในด้านเดียวกัน เช่น หากคนงานปูฝ้าเพดานติด 1 คน คนงานที่ทำด้านติดฝ้าเพดานในกลุ่มก็ต้องหยุดงานด้วยทั้งหมด ดังนั้นจึงต้องอาศัยการบริหารจัดการที่ดี เพื่อให้การทำงานราบรื่นทำให้โครงการของบริษัทฯกว่า 90% เดินหน้าได้ตามปกติ พยายามให้ส่งมอบงานได้ตามกำหนด

นอกจากนี้ โควิด-19 ก็ทำให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์เปลี่ยนไป ความต้องการลดน้อยลงตลาดแคบลง แต่ตลาดอสังหาฯก็ลดลงไม่เท่ากัน โดยคอนโดมิเนียมจะลดลงมากที่สุด ในขณะที่บ้านเดี่ยวลดลงไม่มาก ซึ่งโครงการของเสนาฯ มีทุกกลุ่ม แบ่งเป็นโครงการคอนโดมิเนียมประมาณ 60-70% ทาวน์เฮ้าส์ ประมาณ 20% และบ้านเดี่ยวประมาณ 10% 

อย่างไรก็ตาม แม้ว่าตลาดคอนโดมิเนียมจะลดลงมาก แต่คอนโดมิเนียมราคาต่ำกว่า 1 ล้านบาท ยังมีความต้องการอยู่ ซึ่งเป็นโครงการส่วนใหญ่ที่เราดำเนินงานอยู่ ทำให้ได้รับผลกระทบไม่มาก โครงการใหม่ ๆ ยังขายได้ 

เนื่องจากลูกค้ากลุ่มนี้ จะมาจากผู้ที่เช่าอพาร์ทเม้นท์ และต้องการมีบ้านเป็นของตัวเอง ซึ่งบ้านก็เป็นปัจจัย 4 ที่ทุกคนอยากจะมี เมื่อมีความมั่นคงมากขึ้น ก็จะต้องซื้อคอนโดมิเนียมแทนการเช่าที่พัก ตลาดกลุ่มนี้ยังได้รับผลกระทบน้อย แต่ก็มีปัญหาอยู่บ้างที่บางสาขาอาชีพที่ได้รับผลกระทบจากโควิด-19 ธนาคารจะไม่ปล่อยสินเชื่อ

นอกจากนี้ โควิด-19 ยังทำให้พฤติกรรมผู้บริโภคเปลี่ยนไป จากเดิมที่ต้องไปทำงานทุกวัน หยุดเพียงเสาร์ อาทิตย์ โดยหันมาทำงานที่บ้านมากขึ้น และแนวโน้มนี้จะยังคงอยู่ต่อไปแม้ว่าจะพ้นโควิด-19 ไปแล้ว บริษัทฯ จึงได้ปรับการตกแต่งให้มีห้องทำงานส่วนตัวเพิ่ม หากบางโครงการมีพื้นที่น้อยก็จะจัดมุมสำหรับทำงาน เพื่อเก็บเสียงไม่ให้รบกวนคนอื่น

ส่วนในอนาคต บริษัทฯ มีแผนที่จะปรับสัดส่วนโครงการ โดยภายใน 5 ปี จะลดโครงการคอนโดมิเนียมลงให้เหลือสัดส่วน 60% และบ้านเดี่ยว 40% จากปัจจุบันที่มีสัดส่วนคอนโดมิเนียมสูงถึง 70% และบ้านเดี่ยว 30% โดยโครงการบ้านจะอยู่ในราคาหลัก 2 ล้าน – 10 ล้านบาท และโครงการบ้านแฝด ราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท 

ส่วนทำเลเป้าหมายใหม่ ๆ จะขยายไปตามแนวรถไฟฟ้าใหม่ ๆ ทุกสี และตามการขยายตัวของกรุงเทพฯไปยังจังหวัดโดยรอบ เช่น สมุทรปราการ นนทบุรี ปทุมธานี และสมุทรสาคร ซึ่งจะเน้นที่ จ.สมุทรสาครเป็นพิเศษ เพราะเป็นพื้นที่ที่ยังไม่เคยเข้าไป และมีแหล่งงานในนิคมอุตสาหกรรมขนาดใหญ่หลายแห่ง จึงเหมาะสมที่จะตั้งโครงการใหม่ ๆ 

สำหรับภาพรวมของตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปี 2563 เกิดโควิด-19 ครั้งแรก เกิดความตื่นตระหนกสูงทำให้รายได้ลดลง 35% ส่วนในปี 2564 แม้ว่าจะมีการระบาดอย่างรุนแรง แต่ก็คาดว่ายอดขายจะลดลงไม่มากนักประมาณ 10% เพราะผู้คนเริ่มปรับตัวได้ไม่ตื่นตระหนกเหมือนการระบาดในปีแรก

นอกจากนี้ยังได้รับผลกระทบจากการที่ธนาคารปล่อยสินเชื่อยากขึ้น มีอัตราการปฏิเสธสินเชื่อกว่า 30% จากปกติที่ไม่ผ่านประมาณ 20% แต่ในบ้านเดี่ยวยังปล่อยสินเชื่อตามปกติ เพราะผู้ซื้อในกลุ่มนี้จะมีฐานะดี และก่อนที่จะขอสินเชื่อก็ประเมิน ตัวเองแล้วว่ามีความพร้อม

อย่างไรก้ตาม ในปี 2563 มีรายได้ที่ดีเป็นปีที่ new high ของกำไรที่สูงถึง 1 พันล้านบาท หากไม่เกิดโควิด-19 กำไรจะดีกว่านี้ดีขึ้นประมาณ 20% หรือ 1.2 พันล้านบาท เพราะทำโครงการเยอะขึ้นกำไรจึงมากขึ้น ส่วนยอดขายในช่วง 6 เดือนแรกของปี 2564 ลดลงประมาณ 5% คาดว่าทั้งปีรายได้น่าจะใกล้เคียงกับปีก่อน เพราะปีนี้มีการปิดแคมป์คนงาน และความต้องการก็ลดลง 

 โดยเป้าหมายในอนาคต จะพัฒนาองค์กรที่เน้นในเรื่องของสิ่งแวดล้อม ธรรมาภิบาล และสังคม เพราะสิ่งเหล่านี้จะทำให้ธุรกิจเติบโตอย่างยั่งยืน เนื่องจากในธุรกิจนี้ความเชื่อมั่นและความยั่งยืนเป็นสิ่งสำคัญ ลูกค้าที่เข้ามาอยู่ในโครงการจะต้องอยู่ร่วมกับเราอย่างยาวนาน ซึ่งหากลูกค้ามองมาที่เราและเห็นในสิ่งนี้ ก็จะมั่นใจเข้ามาซื้อโครงการอยู่ร่วมกับเรา และรู้สึกคุ้มค่า

ซึ่งสุดท้ายผู้ที่ได้รับประโยชน์ก็คือ ตัวลูกค้า และผู้ถือหุ้น เพราะหากจะเน้นไปที่ผลกำไรเป็นหลัก โดยไม่ให้ความสำคัญของสิ่งแวดล้อม ธรรมาภิบาล และสังคม ก็จะขาดความน่าเชื่อถือ ลูกค้าที่มาอยู่กับเราก็ไม่มีความสุข สุดท้ายองค์กรก็ขาดความยั่งยืน