โตเกียวยังแรง ทำเลช้อปปิงราคายิ่งพุ่ง

แน่นอนว่าโตเกียวยังแรง ถ้ามองพื้นที่โตเกียว โอซาก้า และนาโกย่า ราคาที่ดินโดยรวมเพิ่มขึ้นเฉลี่ยถึง 4.4% โดยเฉพาะอย่างยิ่งจุดไหนคนเยอะ ๆ เป็นพื้นที่ช้อปปิง ราคายิ่งพุ่ง และเรื่องนี้เป็นเรื่องที่เข้าใจได้ เพราะเมื่อคนเข้าพื้นที่มาก ธุรกิจก็ต้องการทำเล และเมื่อความต้องการที่ดินเพิ่ม ราคาก็ถูกดันขึ้นตาม

เช่น ย่านกินซ่า พื้นที่ช้อปปิงระดับท็อปของโตเกียว ที่ดินบริเวณอาคารพาณิชย์เมดิ-ยา กินซ่า มีราคาประเมินสูงสุดในประเทศ อยู่ที่ประมาณ 52.5 ล้านเยนต่อตารางเมตร และครองอันดับหนึ่งมาแล้วถึง 21 ปีติดต่อกัน

แต่เรื่องนี้ไม่ได้เกิดขึ้นแค่เมืองใหญ่ จุดที่น่าสนใจคือ ราคาที่ดินไม่ได้ขึ้นแค่โตเกียว โอซาก้า หรือนาโกย่า แต่พื้นที่ท่องเที่ยวหลายแห่งกำลังถูกดึงขึ้นมาเช่นกัน เช่น อาซากุสะในโตเกียว ก็เป็นหนึ่งในพื้นที่ที่ราคาที่ดินปรับขึ้นแรง

ส่วนที่ดินเพื่อการพาณิชย์ ปีนี้เพิ่มขึ้นใน 34 จาก 47 จังหวัดของญี่ปุ่น โดยกระทรวงที่ดินญี่ปุ่นระบุว่า หนึ่งในแรงหนุนสำคัญคือความต้องการจากนักท่องเที่ยวต่างชาติที่เพิ่มขึ้น

ราคาพุ่งแบบนี้ ฟื้นจริง หรือฟองสบู่?

เมื่อราคาที่ดินพุ่งขึ้นแรงแบบนี้ นอกจากด้านดีแล้ว หลายคนก็เริ่มตั้งคำถามว่า นี่คือฟองสบู่ญี่ปุ่นรอบใหม่หรือเปล่า? เพราะญี่ปุ่นเคยเจอมาแล้ว และเจ็บหนัก

ย้อนกลับไปในช่วงปลายทศวรรษ 1980 ราคาที่ดินและสินทรัพย์ในญี่ปุ่นพุ่งขึ้นอย่างมาก ก่อนจะกลายเป็นภาวะฟองสบู่แตกในช่วงต้นทศวรรษ 1990

หลังจากนั้น ราคาที่ดินญี่ปุ่นปรับตัวลงเป็นเวลานานหลายสิบปี และเพิ่งเริ่มกลับมาอยู่ในแนวโน้มขาขึ้นอีกครั้งในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา

ดังนั้น วันนี้ที่ราคาที่ดินเพิ่มขึ้นติดต่อกัน 5 ปี จึงเป็นเรื่องที่ตลาดจับตามอง แต่อย่างไรก็ตามแค่ราคาที่ดินกลับมาเป็นขาขึ้นในเวลา 5 ปี ก็ยังไม่สามารถตัดสินได้ทันทีว่านี่คือฟองสบู่ เพราะรอบนี้มีแรงหนุนหลายด้าน ทั้งเศรษฐกิจที่ฟื้นตัว เงินเฟ้อและต้นทุนที่เปลี่ยนไป ความต้องการที่อยู่อาศัย การลงทุนในเมือง และที่สำคัญคือการกลับมาของนักท่องเที่ยวต่างชาติที่เป็นรูปธรรมและจับต้องได้

ด้าน Reuters รายงานว่า ธนาคารกลางญี่ปุ่นเองก็ยังมองว่า ตอนนี้ยังไม่เห็นสัญญาณชัดเจนว่าราคาสินทรัพย์กำลังพุ่งแรงจนร้อนเกินไป

เพราะฉะนั้น ตอนนี้ยังเร็วเกินไปที่จะบอกว่า ญี่ปุ่นกำลังกลับไปเจอฟองสบู่เหมือนที่เคยเกิดขึ้นในช่วงปี 1990

อีกตัวแปรสำคัญ คือ “ดอกเบี้ย”

นอกจากราคาที่ดินแล้ว สำหรับญี่ปุ่นยังมีอีกเรื่องที่โลกต้องจับตา นั่นคือ ดอกเบี้ย เพราะเมื่อราคาที่ดินและอสังหาริมทรัพย์เพิ่มขึ้น ดอกเบี้ยจะเข้ามาเกี่ยวข้องทันที

ถ้าดอกเบี้ยต่ำ ต้นทุนกู้เงินก็ต่ำ คนซื้อบ้านง่ายขึ้น นักลงทุนกู้เงินมาลงทุนง่ายขึ้น แต่ถ้าดอกเบี้ยขึ้นเร็ว ต้นทุนทางการเงินก็เพิ่ม และอาจทำให้คนชะลอซื้อบ้าน หรือทำให้ผลตอบแทนจากอสังหาริมทรัพย์ไม่จูงใจเท่าเดิม

วันนี้ญี่ปุ่นกำลังเดินออกจากยุคของดอกเบี้ยติดลบและดอกเบี้ยต่ำมาก ๆ จึงถือเป็นอีกตัวแปรที่ต้องติดตามสำหรับตลาดอสังหาริมทรัพย์ญี่ปุ่นในระยะต่อไป

จากญี่ปุ่นมองไทย ใกล้ตัวกว่าที่คิด

จากญี่ปุ่นมองกลับมาที่ไทย เรื่องนี้ถือว่าใกล้ตัวกว่าที่คิด เพราะหนึ่งในแรงผลักดันสำคัญที่ทำให้ราคาที่ดินญี่ปุ่นแพงขึ้น ก็คือภาคการท่องเที่ยว จากนักท่องเที่ยวต่างชาติที่เข้ามาใช้จ่ายมากขึ้น

ไทยเองก็เช่นกัน เราก็หวังให้การท่องเที่ยวกลับมาร้อนแรงมากขึ้น แต่คำถามคือ ถ้านักท่องเที่ยวกลับมาเยอะขึ้น ราคาที่ดินในทำเลท่องเที่ยวของไทยจะดีขึ้นตามหรือไม่?

และที่สำคัญกว่านั้น หากราคาพุ่งแรง เราจะมีกลไกอย่างไรในการป้องกันความเสี่ยงไม่ให้กลายเป็นฟองสบู่? หรือทำอย่างไรให้คนไทยได้ประโยชน์อย่างแท้จริง เป็นคำถามที่ไทยควรคิดและเตรียมพร้อม เพราะเรื่องนี้มีโอกาสกำลังขยับเข้าใกล้ไทยแล้วเช่นกัน