คนกรุงผวาน้ำท่วมคอนโดฯ 3 โครงการใหม่ชะลอเปิดตัว

เหตุผลสำคัญไม่ได้หมายความว่าโครงการถูกยกเลิก แต่ผู้ประกอบการเลือก “รอดูสถานการณ์” เพื่อประเมินว่าผลกระทบจากน้ำท่วมจะกระทบต่อความเชื่อมั่นของผู้ซื้อ การรับรู้ความเสี่ยงของทำเล และความต้องการซื้อในระยะสั้นมากน้อยแค่ไหน

ขณะเดียวกัน ตลาดไม่ได้หยุดนิ่งทั้งหมด เพราะโครงการที่เปิดตัวในทำเลศักยภาพสูงยังได้รับความสนใจไตรมาส 3 โครงการใหม่ส่วนใหญ่กระจุกตัวอยู่บริเวณรอบสวนลุมพินี ทำเลริมแม่น้ำเจ้าพระยา และกลุ่มแคมปัสคอนโด โดยโครงการที่ยังเดินหน้าตามแผนสามารถทำยอดขายช่วง Presale รวมกันได้มากกว่า 20,000 ล้านบาทนั่นหมายความว่า แม้ตลาดโดยรวมจะชะลอตัว แต่ไม่ได้หมายความว่าผู้บริโภคหยุดซื้อตลาดกำลังกลายเป็นตลาดที่ผู้ซื้อ “เลือกมากขึ้น”

และหนึ่งในคำถามที่อาจมีน้ำหนักมากขึ้นเรื่อยๆ ก็คือเรื่อง “ทำเล"ถัดมาคือภาพของสต็อกที่ยังอยู่ในตลาดณ สิ้นไตรมาส 3 กรุงเทพฯ มีซัพพลายคอนโดมิเนียมที่อยู่ระหว่างการขายประมาณ 167,841 ยูนิต ขายไปแล้ว 103,191 ยูนิต หรือคิดเป็นอัตราการขาย 61.48%นั่นหมายความว่ายังมีซัพพลายเหลือขายอีกประมาณ 64,650 ยูนิต หรือ 38.52% ของตลาดที่อยู่ระหว่างการขาย  เมื่อมีสินค้าคงเหลือจำนวนมาก ประกอบกับการปล่อยสินเชื่อที่ยังเข้มงวด ผู้ประกอบการจำนวนหนึ่งจึงเลือกใช้กลยุทธ์ระบายสต็อก มากกว่าการเร่งเปิดโครงการใหม่

หนึ่งในวิธีที่เห็นได้ชัดคือการนำโครงการที่สร้างเสร็จแล้วมาทำโปรโมชั่นและลดราคา โดยมีบางโครงการปรับราคาลงมากกว่า 50% เพื่อเร่งระบายสินค้าและรักษากระแสเงินสดจึงไม่น่าแปลกที่ตลาดคอนโดกรุงเทพฯ ในช่วงนี้ถูกมองว่าเป็น “ตลาดของผู้ซื้อ”เพราะผู้ซื้อมีทางเลือกมากขึ้น ขณะที่ผู้ประกอบการต้องแข่งขันทั้งด้านราคา ทำเล โปรโมชั่น และเงื่อนไขการซื้อแต่หลังจากนี้อาจมีอีกปัจจัยหนึ่งเข้ามาเพิ่มน้ำหนัก นั่นคือ “ความสามารถในการรับมือน้ำ”เพราะสำหรับคนที่กำลังจะซื้อบ้านหรือคอนโด การมองเพียงว่าตัวอาคารสวยหรือราคาเหมาะสมอาจไม่เพียงพออาจต้องดูตั้งแต่ระดับถนน ทางเข้าออก ระบบระบายน้ำ พื้นที่โดยรอบ ประวัติน้ำท่วมของทำเล รวมถึงการเดินทางในวันที่เกิดฝนตกหนัก

โดยเฉพาะคนที่ต้องซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริง เพราะแม้ตัวโครงการจะไม่ถูกน้ำท่วม แต่ถนนทางเข้าออกถูกตัดขาด ก็อาจกลายเป็นปัญหาในการใช้ชีวิตได้เช่นกันและนี่อาจเป็นการเปลี่ยนแปลงที่สำคัญของตลาดอสังหาริมทรัพย์ในอนาคตเพราะ “ทำเลดี” อาจไม่ได้หมายถึงเพียงทำเลที่อยู่ใจกลางเมือง ใกล้รถไฟฟ้า หรือใกล้แหล่งงานอีกต่อไปแต่จะต้องตอบคำถามเพิ่มว่า“ทำเลนี้อยู่รอดอย่างไรเมื่อเกิดน้ำท่วม?”

ขณะเดียวกัน ซาวิลส์คาดว่า ตลอดปี2026 กรุงเทพฯ จะมีคอนโดมิเนียมเปิดตัวใหม่ประมาณ 20,000 ยูนิต เพิ่มขึ้นราว 20% แต่ยังต่ำกว่าระดับก่อนเกิดโควิด-19 สะท้อนว่าผู้ประกอบการยังคงลงทุนอย่างระมัดระวังและแนวโน้มที่น่าสนใจคือ ผู้พัฒนารายใหญ่หลายรายเริ่มกระจายการลงทุนออกจากกรุงเทพฯ ไปยังเมืองท่องเที่ยวและเมืองเศรษฐกิจสำคัญ เช่น ภูเก็ตและพัทยา ซึ่งยังมีแรงหนุนจากการท่องเที่ยวและกำลังซื้อของชาวต่างชาติ

ส่วนในกรุงเทพฯ เซกเมนต์ที่ยังมีความต้องการค่อนข้างชัดเจน คือคอนโดมิเนียมระดับ Luxury โดยเฉพาะ Branded Residence ในทำเลใจกลางเมือง รวมถึงคอนโดมิเนียมริมแม่น้ำเจ้าพระยา และ Campus Condo ใกล้มหาวิทยาลัยและศูนย์การแพทย์ ซึ่งมีฐานลูกค้าเฉพาะและความต้องการที่ชัดเจนดังนั้น สิ่งที่เกิดขึ้นกับตลาดคอนโดกรุงเทพฯ ในปีนี้ อาจไม่ใช่เพียงเรื่องของ “ตลาดฟื้นหรือไม่ฟื้น”แต่กำลังกลายเป็นเรื่องของ “ตลาดจะฟื้นในทำเลแบบไหน”เพราะเมื่อกำลังซื้ออ่อนแรง สินเชื่อเข้ม และสต็อกเหลือจำนวนมาก ผู้ซื้อก็มีอำนาจต่อรองมากขึ้นและเมื่อเกิดน้ำท่วมเข้ามาซ้ำเติม ความเสี่ยงด้านทำเลก็อาจกลายเป็นอีกหนึ่งตัวแปรสำคัญ

เพราะในวันที่สภาพอากาศสุดขั้วมีแนวโน้มสร้างความเสี่ยงมากขึ้น ความสามารถในการรับมือน้ำของ “ทำเล” อาจกำลังกลายเป็นหนึ่งในมูลค่าของอสังหาริมทรัพย์ที่ผู้ซื้อให้ความสำคัญมากขึ้นเรื่อยๆและนี่อาจเป็นโจทย์ใหม่ที่ทั้งคนซื้อบ้านและผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ต้องตอบให้ได้ ก่อนตัดสินใจลงทุนในบ้านหลังต่อไป