จากตำนาน หัวลำโพง จะกลายเป็นทำเลยอดฮิตในอนาคต

จากตำนาน หัวลำโพง จะกลายเป็นทำเลยอดฮิตในอนาคต โดย ศุภกิจ ประมวลทรัพย์ (โค้ชกี่)

105 ปี ผ่านไปกับสถานีศูนย์กลางรถไฟหัวลำโพงได้ยุติบทบาทในการทำหน้าที่โดยสมบูรณ์แบบ เมื่อการรถไฟแห่งประเทศไทยได้พัฒนาพื้นที่บางซื่อให้เป็นจุดเชื่อมต่อแห่งใหม่ให้มีความทันสมัยมากขึ้นและเชื่อมต่อกับการคมนาคมในทุกประเภทได้ง่ายขึ้น ดังนั้นคำถามที่ถามกันเรื่อยมาว่า แล้วหัวลำโพงจะกลายเป็นอะไรในอนาคตกับพื้นที่ขนาด 121 ไร่ ซึ่งทางภาครัฐได้เริ่มการศึกษาถึงแนวทางที่จะพัฒนาหัวลำโพงให้เกิดประโยชน์ทั้งด้านการอนุรักษ์ศิลปะวัฒนธรรม การท่องเที่ยวเชิงอนุรักษ์และพื้นที่เชิงพาณิชย์

ย่านหัวลำโพง เป็นจุดเชื่อมต่อโยงเข้ากับฝั่งกรุงเทพฯ เช่น เยาวราช วงเวียน 22 ตลาดน้อย และเชื่อมโยงกับจุดศูนย์การค้าแห่งใหม่บนถนนพระราม 4 เรื่อยไปจนถึงคลองเตย ซึ่งมีการพัฒนาอสังหาฯทั้งรูปแบบที่อยู่อาศัยแนวสูงอย่างคอนโดมิเนียม อาคารสำนักงานให้เช่าแห่งใหม่และ ศูนย์การค้าใหม่ ๆ ก็เกิดขึ้นจนแน่น ทำให้การพัฒนาเริ่มกระจายตัวลงไปในทำเลใกล้ๆกับหัวลำโพงมากขึ้น และจากการเปลี่ยนแปลงจากบริบทเดิมไปสู่จุดที่เป็นสถานที่ท่องเที่ยวหรือแบบเชิงพาณิชย์ที่อาจจะเป็นร้านค้าหรือศูนย์การค้าก็ดีจะส่งผลให้พื้นที่ทำเลบริเวณรอบๆ สถานีหัวลำโพงจะเริ่มคึกคักมากขึ้นหรือเริ่มจะมีการเปลี่ยนเมื่อกันมากขึ้น

มาถึงตรงนี้ ถ้ามาดูกันว่าจะมีพื้นที่ดินบริเวณใดที่ยังสามารถนำมาพัฒนาโครงการได้บ้าง ฝั่งถนนพระราม 4 แน่นอนว่าหนาแน่นมากๆแล้ว แต่ถ้าเลี้ยวขวาเข้าไปสู่ถนนกรุงเกษม ก็ยังพอที่จะมาที่ดินที่สามารถนำมาพัฒนาหรือลงทุนโครงการอสังหา ฯ ใหม่ ๆ ได้บ้าง

วันนี้เริ่มมีเจ้าของที่ดินนำที่ดินมานำเสนอขายหลังจากภาษีที่ดินปี 65ไม่น่าจะมีการลดหย่อนอีกต่อไป แปลงนี้ตั้งอยู่บนกนนกรุงเกษมติดถนนหน้ากว้างประมาณ 18 เมตร และติดถนนพันธ์จิตต์ทางด้านข้างของที่ดินหน้ากว้าง 51 เมตร ปัจจุบันนี้มีการก่อสร้างเป็นอาคารพาณิชย์หลายห้องด้านหน้าติดถนน ในส่วนพื้นที่ด้านหลังให้เช่าทำเป็นที่จอดรถ โดยที่ขนาดพื้นที่ดินทั้งหมดประมาณ 1 ไร่ 2 งาน 9.1 ตารางวา รูปร่างที่ดินอาจจะไม่เป็นทรงสีเหลี่ยมด้านเท่าแต่น่าจะออกแบบทำอาคารขนาดสูงได้ พื้นที่ดินแปลงนี้ในผังเมือง กทม. เป็นพื้นที่สีแดง พ 3 สามารถสร้างอาคารขนาดพื้นที่ 10,000 ตรม อัตราส่วนพื้นที่อาคารรวมต่อที่ดิน FAR : 7 และ อัตราส่วนพื้นที่ว่างต่อพื้นที่อาคารรวม OSR :4.5 ทั้งนี้ก็ต้องไปดูเงื่อนไขของกฎหมายการก่อสร้างอาคารหรือของกทม กันต่อไปว่าจะมีข้อกำหนดหรือข้อห้ามเพิ่มเติมอะไร

ด้านศักยภาพของทำเลที่ดินแปลงนี้ที่เจ้าของที่ดินถือได้ว่าเป็นทำเลที่ดีอยู่ใกล้สถานีรถไฟใต้ดิน และเชื่อมต่อเข้าสู่ถนนพระราม 4 และทางด่วนโดยง่าย ยิ่งพอการพัฒนาสถานีหัวลำโพงเดิมให้กลายเป็นแหล่งเช็คอินท่องเที่ยวหรือแบบอื่น ๆ จะยิ่งทำให้ทำเลรอบ ๆนี้มีความโดดเด่นมากยิ่งขึ้นอีกทั้งการหาที่ดินขนาดกำลังพอดีคำ เริ่มหาได้ยากขึ้นเพราะถูกซัพพลายไปก่อนหน้านี้ไปบ้างแล้ว

ที่แปลงนี้ทางเจ้าของตั้งราคาขายไว้ตารางวาละ 1.2 ล้านบาท ก่อนหน้าที่จะมีโควิดมีผู้พัฒนาอสังหา ฯ รายหนึ่งในตลาดหลักทรัพย์เคยมาต่อ ๆ ราคาไว้บ้างแต่ยังไม่จบราคากันก็มาเจอโควิดเข้าเสียก่อนดีลเลยยังไม่คลิ๊กกัน พอมาถึงตอนนี้เจ้าของที่ดินจึงเริ่มเดินหน้าต่อในการขายและผ่านมาทางผมให้ช่วยสื่อสารผ่านช่องทางของการลงทุน เมื่อมองด้านราคาในการขึ้นอาคารขนาดใหญ่แล้วราคาที่ดินก็เป็นส่วนหนึ่งแต่ราคาค่าก่อสร้างและขนาดของอาคารจะให้ความสำคัญมากกว่าราคาที่ดิน

ดังนั้นการพัฒนาอาคารให้มี saleable area เยอะ ๆ เป็นสิ่งสำคัญในการออกแบบพัฒนา เอาเป็นว่าใครสนใจก็ไปส่องทำเลก่อนตัดสินใจซื้อกัน การลงทุนกับที่ดินเขายิ่งบอกกันว่าให้ท่องไว้ 3 คำดังนี้ ทำเล ทำเล และทำเล ครับผม

จากตำนาน หัวลำโพง จะกลายเป็นทำเลยอดฮิตในอนาคต