บ้านราคาถูก แต่ขายไม่ออก! เปิดปมอสังหาฯจีน ฟุบยาว มาตรการรัฐบาลทำไมไร้ผล?

บ้านไม่ฟื้น กระทบเศรษฐกิจทั้งระบบ

เรื่องนี้กลายเป็นเรื่องใหญ่ที่รัฐบาลจีนให้ความสำคัญ เพราะตลาดอสังหาริมทรัพย์จีนเชื่อมโยงกับทั้งเศรษฐกิจ อุตสาหกรรม การเงิน และการจ้างงาน ตั้งแต่ที่ดิน ปูน เหล็ก กระจก เฟอร์นิเจอร์ เครื่องใช้ไฟฟ้า ไปจนถึงสินเชื่อธนาคาร

ถ้าบ้านขายดี คนซื้อบ้านก็ซื้อโซฟา ซื้อทีวี ซื้อแอร์ ซื้อเครื่องซักผ้า ตกแต่งบ้าน เงินก็หมุนต่อไปเป็นทอดๆ แต่ถ้าคนไม่ซื้อบ้าน ทั้งห่วงโซ่นี้ก็ได้รับผลกระทบตามไปด้วย

IMF มองว่าภาคอสังหาริมทรัพย์ที่ซบเซาเป็นหนึ่งในปัจจัยสำคัญที่กดเศรษฐกิจภายในประเทศจีน เพราะเมื่อราคาบ้านและความมั่งคั่งของครัวเรือนลดลง คนก็ไม่อยากใช้เงิน และเลือกเก็บเงินไว้มากกว่า สุดท้ายการซื้อสินค้าและการใช้จ่ายในประเทศก็ลดลงตามไปด้วย

ไม่ใช่แค่ขายบ้านไม่ออก แต่การลงทุนก็ทรุด

สิ่งที่น่าสนใจมากกว่าราคาบ้านที่ถูกลง คือยอดขายบ้านและการลงทุนที่ยังหดตัว

ในช่วง 8 เดือนแรกของปีนี้ การลงทุนพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ลดลงถึง 19.9% ยอดขายพื้นที่บ้านใหม่ลดลง 12.1% มูลค่าการขายบ้านใหม่ลดลงประมาณ 13% และการเริ่มก่อสร้างโครงการใหม่ลดลงเกือบ 25%

นั่นหมายความว่า ปัญหาไม่ได้อยู่แค่ “บ้านขายไม่ออก” แต่ผู้พัฒนาโครงการเองก็เริ่มสร้างน้อยลง เพราะหากสร้างแล้วขายไม่ได้ ก็เท่ากับนำเงินไปจม

ข้อมูลของ NBS ระบุว่า ในช่วงมกราคม-สิงหาคม การลงทุนอสังหาริมทรัพย์จีนลดลง 19.9% และพื้นที่เริ่มก่อสร้างใหม่ลดลง 24.8% เมื่อเทียบกับปีก่อน

จีนอัดยาแรง เปลี่ยนวิธีขายบ้าน

รัฐบาลจีนเร่งออกมาตรการช่วยตลาดบ้านอย่างเต็มที่ หนึ่งในแนวทางล่าสุดคือการเปลี่ยนวิธี “ขายบ้าน”

จากเดิมที่บริษัทเปิดขายตั้งแต่โครงการยังสร้างไม่เสร็จ คนซื้อจ่ายเงินก่อน แล้วบริษัทนำเงินไปก่อสร้างต่อ กำลังถูกผลักให้เปลี่ยนไปสู่แนวทางที่เน้น สร้างให้เสร็จก่อน แล้วค่อยขาย

โมเดลเดิมมีปัญหาเมื่อบริษัทอสังหาริมทรัพย์มีหนี้จำนวนมาก กระแสเงินสดเริ่มติดขัด และโครงการก่อสร้างไม่เสร็จ คนซื้อจึงเจอปัญหาใหญ่ เพราะจ่ายเงินไปแล้ว แต่บ้านยังไม่เสร็จ เรื่องนี้เคยกลายเป็นหนึ่งในปัจจัยสำคัญที่ทำให้ความเชื่อมั่นในตลาดอสังหาริมทรัพย์จีนเสียหายอย่างหนัก

แต่โมเดลใหม่ก็มีโจทย์ เพราะแม้จะปลอดภัยกับคนซื้อกว่าเดิม แต่บริษัทอสังหาริมทรัพย์จะได้เงินช้าลง และนี่คืออีกด้านที่รัฐบาลจีนต้องเข้ามาช่วยพยุงภาคธุรกิจ

ยืดเวลาผ่อน 40 ปี แต่คนยังไม่กล้ากู้

รัฐบาลจีนเปิดทางให้บริษัทอสังหาริมทรัพย์ระดมทุนผ่านตลาดทุนมากขึ้น ทั้งการออกหุ้นและหุ้นกู้ พร้อมกับพยายามจัดการโครงการที่มีปัญหา รวมถึงเพิ่มทางเลือกด้านสินเชื่อให้คนซื้อบ้าน

เช่น การขยายระยะเวลาผ่อนสินเชื่อบ้านสูงสุดจาก 30 ปี เป็น 40 ปี แต่การลดค่างวดก็ยังไม่ช่วยมากนัก เพราะหัวใจของเรื่องนี้คือ คนยังไม่มั่นใจเรื่องรายได้ และกังวลต่อเศรษฐกิจ

ล่าสุดเดือนสิงหาคมที่ผ่านมา ธนาคารจีนมีการปล่อยสินเชื่อใหม่ต่ำกว่าที่ตลาดคาดไว้มาก และสินเชื่อภาคครัวเรือนยังคงหดตัวต่อเนื่องเป็นเดือนที่ 6 สะท้อนว่า แม้จะมีมาตรการช่วยลดภาระการผ่อน แต่ถ้าคนยังไม่มั่นใจในรายได้และเศรษฐกิจ การตัดสินใจซื้อบ้านก็ยังอาจถูกเลื่อนออกไป

บ้านจีนไม่ฟื้น เรื่องนี้เกี่ยวอะไรกับไทย?

รัฐบาลจีนทิ้งเรื่องนี้ไม่ได้ เพราะไม่ใช่แค่เรื่องบ้าน แต่หมายถึงเศรษฐกิจของประเทศที่ต้องเร่งฟื้นด้วยการสร้างความเชื่อมั่น ให้คนกล้าใช้เงิน

IMF ชี้ว่า หากจีนต้องการให้เศรษฐกิจกลับมาดีขึ้น ต้องเร่งแก้ปัญหาตลาดอสังหาริมทรัพย์ และทำให้คนจีนกลับมามั่นใจในการใช้เงินมากขึ้น เพราะเมื่อคนมั่นใจ ก็มีโอกาสจับจ่ายมากขึ้น ช่วยให้เศรษฐกิจจีนพึ่งพาการใช้จ่ายของคนในประเทศได้มากขึ้น

แล้วเรื่องนี้เกี่ยวอะไรกับเรา?

เกี่ยวมากกว่าที่คิด เพราะหากตลาดอสังหาริมทรัพย์จีนยังไม่ฟื้น คนจีนก็อาจระมัดระวังการใช้เงินต่อไป จีนเป็นหนึ่งในตลาดรายใหญ่และสำคัญของโลก ขณะที่ไทยก็ค้าขายกับจีน และหวังนักท่องเที่ยวจีนมาเที่ยวไทย

รวมไปถึง หากเศรษฐกิจในประเทศจีนไม่ฟื้น รัฐบาลจีนก็ต้องพุ่งเป้าไปที่ภาคส่วนอื่นเพื่อมาช่วย เช่น การส่งออก ซึ่งจะหมายถึงการแข่งขันกับโลก และอาจทำให้สินค้าจีนราคาถูกเข้ามาแข่งขันกับไทยมากขึ้น

จีนจะฟื้นตลาดบ้านให้กลับมาได้หรือไม่? และจะทำให้คนกลับมาเชื่อมั่นจนกล้าใช้เงินได้อย่างไร เรื่องนี้ต้องจับตารอดูกันต่อไป