BAM ชี้โลกอสังหาฯ เปลี่ยนเกมครั้งใหญ่ หนี้เสียพุ่ง-บ้านมือสองมาแรง

ปัจจุบันสัดส่วนหนี้ครัวเรือนไทยอยู่ที่ 86.7% ของ GDP แม้จะลดลงจากระดับมากกว่า 90% ในช่วงก่อนหน้า แต่ยังสูงกว่าหลายประเทศในเอเชียที่มีสัดส่วนไม่เกิน 63% ส่งผลให้การปล่อยสินเชื่อใหม่เป็นไปอย่างเข้มงวด โดยเฉพาะตลาดที่อยู่อาศัยระดับราคา 3 ล้านบาทขึ้นไป ซึ่งมีอัตราถูกปฏิเสธสินเชื่อสูงถึง 50-70%

“ปัญหาไม่ได้อยู่ที่ความต้องการซื้อหายไป แต่เป็นเพราะประชาชนจำนวนมากไม่มีศักยภาพทางการเงินเพียงพอที่จะเข้าถึงสินเชื่ออีกต่อไป” ดร.รักษ์ กล่าว

หนึ่งในปรากฏการณ์สำคัญที่เกิดขึ้นในช่วง 2 ปีที่ผ่านมา คือการเติบโตของตลาดบ้านมือสอง จากเดิมบ้านทุก 100 หลังที่ขายได้ จะเป็นบ้านมือสองประมาณ 40 หลัง แต่ปัจจุบันสัดส่วนดังกล่าวเพิ่มขึ้นเป็น 67% สะท้อนว่าผู้บริโภคหันมาให้ความสำคัญกับอสังหาริมทรัพย์ราคาคุ้มค่ามากขึ้น

ในภาวะที่บ้านมือสองมีราคาต่ำกว่าตลาดเฉลี่ยราว 30% หรือคิดเป็นมูลค่าเพียง 70 บาท จากราคาตลาด 100 บาท ทำให้ผู้ประกอบการบ้านใหม่ต้องปรับกลยุทธ์ด้วยการลดราคาลงอย่างน้อย 20% หากต้องการแข่งขันและระบายสต็อกได้

ดัชนีความเชื่อมั่นผู้บริโภคที่ปรับลดลงต่อเนื่องยังเป็นอีกปัจจัยที่กดดันตลาด โดย ดร.รักษ์ มองว่า กระแสที่บอกว่าคนรุ่นใหม่เลือกเช่ามากกว่าซื้อบ้านนั้น ส่วนหนึ่งเกิดจากข้อจำกัดด้านกำลังซื้อและการเข้าถึงสินเชื่อ

“ความจริงไม่ใช่คนไม่อยากซื้อบ้าน แต่เป็นเพราะกู้ไม่ผ่าน ความต้องการซื้อยังอยู่ เพียงแต่ความสามารถในการซื้อหายไป 20-30%” ดร.รักษ์ กล่าว 

อย่างไรก็ตาม ในมุมมองของนักลงทุน สถานการณ์ปัจจุบันอาจเป็นโอกาสสำคัญ โดยเฉพาะผู้ที่มีสภาพคล่องสูงและพร้อมลงทุนในสินทรัพย์คุณภาพที่มีราคาต่ำกว่ามูลค่าที่แท้จริง

“วันนี้เป็นเกมของคนที่มีกระสุนมากที่สุด และเป็นจังหวะของการซื้อมากกว่าการขาย” ดร.รักษ์ กล่าว

สำหรับแนวโน้มการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ในระยะยาว ข้อมูลย้อนหลังตั้งแต่ก่อนเกิดวิกฤตโควิด-19 พบว่า ที่ดินเปล่าในทำเลที่เหมาะสมสามารถสร้างผลตอบแทนจากส่วนต่างราคาได้สูงถึง 73% ขณะที่คอนโดมิเนียมในกรุงเทพฯ และปริมณฑล ปรับตัวเพิ่มขึ้น 22% ส่วนทาวน์เฮาส์และบ้านเดี่ยวพร้อมที่ดินปรับตัวเพิ่มขึ้นราว 17%

พื้นที่ที่น่าจับตามองในระยะต่อไป ได้แก่ กรุงเทพฯ และปริมณฑล พื้นที่ระเบียงเศรษฐกิจภาคตะวันออก (EEC) และภาคตะวันออกเฉียงเหนือ ซึ่งยังมีศักยภาพเติบโตทั้งในกลุ่มที่ดินเปล่า โครงการแนวราบ และคอนโดมิเนียม

ทำไม NPA ถึงน่าสนใจ?

NPA เป็นหนึ่งในเครื่องมือการลงทุนที่มีโอกาสสร้างผลตอบแทนระดับ 2 Digit ขึ้นไป ได้ โดยไม่ซับซ้อนมากนัก แต่ต้องใช้ เงินเย็น ในการลงทุน ไม่ควรใช้เงินกู้ ปัจจุบันการลงทุนที่ให้ผลตอบแทนระดับ 2 หลักถือว่าหาได้ยาก เพราะแค่ผลตอบแทนประมาณ 7% ต่อปีก็ถือว่าดีมากแล้ว 

แต่ NPA ของ BAM  อาจให้ผลตอบแทนสูงกว่านั้น ข้อดีคือไม่จำเป็นต้องคอยติดตามงบการเงิน อ่านบทวิเคราะห์ หรือเฝ้าดูตลาดหุ้นตลอดเวลา การซื้อ NPA คล้ายกับการซื้ออสังหาริมทรัพย์ แต่มีโอกาสสร้างมูลค่าเพิ่มได้มากกว่า หากเลือกทรัพย์ได้ดี นักลงทุนสามารถนำทรัพย์มาปรับปรุง (Renovate) รีโนเวตเพื่อขายต่อ (Flip) หรือปล่อยเช่าเพื่อสร้างรายได้ ทำเองหรือให้คนในครอบครัวช่วยดำเนินการก็ได้ เพื่อเพิ่มมูลค่าและสร้างผลตอบแทนจากการลงทุน 

ปัจจุบัน BAM มีโครงการสำหรับนักลงทุนที่ต้องการซื้อ NPA ไปรีโนเวตและขายต่อ (Flip) ซึ่งกลุ่มนักลงทุนและดีเวลลอปเปอร์จำนวนมากที่ซื้อบ้านมือสองและคอนโดมือสองจาก BAM ปีละประมาณ 20-30 ยูนิต เพื่อนำไปปรับปรุงและขายต่อเพื่อสร้างกำไร รูปแบบโครงการคือ BAM เปิดโอกาสให้ผู้สนใจจองทรัพย์ด้วยเงินวางเพียงประมาณ 5% และให้ระยะเวลาดำเนินการขายต่อหรือหาผู้ซื้อได้ภายใน 6 เดือน ทำให้ผู้ลงทุนสามารถใช้เงินลงทุนไม่มากนักในช่วงแรก

หากสามารถขายต่อได้ ผู้ซื้อรายใหม่จะเข้ามาโอนกรรมสิทธิ์ต่อไป แต่หากครบกำหนดแล้วไม่สามารถขายได้ ภายในเงื่อนไขที่กำหนด ผู้จองจะต้องรับโอนทรัพย์และกลายเป็นลูกค้าโดยตรงของ BAM

แนวคิดนี้ทำให้ BAM เปิดโอกาสให้คนทั่วไปเข้ามาร่วมลงทุนในทรัพย์ NPA ได้ง่ายขึ้น โดยใช้เงินเริ่มต้นไม่สูงเท่าการซื้ออสังหาริมทรัพย์แบบปกติ แต่ผู้ลงทุนต้องศึกษาความเสี่ยงและศักยภาพของทรัพย์แต่ละรายการอย่างรอบคอบก่อนตัดสินใจลงทุน 

การลงทุน NPA ไม่ได้หวังแค่ส่วนต่างราคา (Capital Appreciation) แต่ยังมีรายได้จากค่าเช่า (Rental Yield) ด้วยจากสถิติที่ผ่านมา ราคาทรัพย์มีโอกาสปรับตัวเพิ่มขึ้นเฉลี่ยประมาณ 3-5% ต่อปี ทำให้นักลงทุนมีโอกาสได้รับผลตอบแทนจากมูลค่าทรัพย์ที่เพิ่มขึ้นในระยะยาว

ขณะเดียวกัน BAM ยังมีบริการคอนโดพร้อมผู้เช่า โดยผู้ซื้อไม่จำเป็นต้องเสียเวลาหาผู้เช่าเองหรือประสานงานกับนิติบุคคล เพราะ BAM จะช่วยบริหารจัดการและทำสัญญาเช่าให้ในช่วงปีแรกหากมีปัญหาเกี่ยวกับผู้เช่า BAM ก็จะช่วยดูแลและบริหารจัดการให้ เพื่อให้นักลงทุนสามารถมีรายได้จากค่าเช่าได้สะดวกมากขึ้น

ในด้านผลตอบแทนจากค่าเช่า (Rental Yield) BAM ระบุว่ามีโอกาสได้รับผลตอบแทนไม่ต่ำกว่าประมาณ 4% ต่อปี และในบางทำเลศักยภาพสูง โดยเฉพาะย่านศูนย์กลางธุรกิจ (CBD) อาจให้ผลตอบแทนได้สูงถึงประมาณ 7% ต่อปี

ปัจจุบัน BAM ไม่ได้เป็นเพียงผู้ขายทรัพย์ NPA แต่กำลังพัฒนาไปสู่การเป็น “Investment Partner” หรือพันธมิตรด้านการลงทุนให้กับลูกค้า

นอกจากการนำเสนอทรัพย์เพื่อการลงทุนแล้ว BAM ยังมีข้อมูลด้านราคาเช่า ผลตอบแทน และศักยภาพของทรัพย์แต่ละรายการ เพื่อช่วยให้นักลงทุนตัดสินใจได้ง่ายขึ้น สำหรับผู้ที่ไม่ต้องการกู้ธนาคาร BAM ยังมีทางเลือกในการผ่อนชำระกับบริษัทภายใต้เงื่อนไขที่กำหนด ช่วยให้เข้าถึงการลงทุนได้ง่ายขึ้น

นอกจากนี้ BAM ยังทำหน้าที่คล้ายที่ปรึกษาการลงทุน (Investment Advisor) โดยช่วยคัดกรองและจัดกลุ่มทรัพย์ตามงบประมาณ เป้าหมาย และรูปแบบการลงทุนของลูกค้า เช่น ต้องการปล่อยเช่า ถือระยะยาว หรือซื้อเพื่อปรับปรุงและขายต่อ

อีกบทบาทหนึ่งคือการเชื่อมโยงโอกาสระหว่างนักลงทุนกับเจ้าของทรัพย์ที่ต้องการขายเพื่อนำเงินไปชำระหนี้ ก่อนที่ทรัพย์จะเข้าสู่กระบวนการยึดหรือกลายเป็น NPA ทำให้นักลงทุนอาจเข้าถึงทรัพย์คุณภาพดีได้ตั้งแต่ต้นทาง

แนวคิดนี้มีเป้าหมายในการสร้างระบบนิเวศ (Ecosystem) ที่ทุกฝ่ายได้รับประโยชน์ร่วมกัน ได้แก่

* ลูกหนี้ที่ต้องการขายทรัพย์เพื่อเริ่มต้นใหม่

* นักลงทุนที่มองหาโอกาสลงทุน

* เจ้าหนี้ที่ต้องการบริหารหนี้อย่างมีประสิทธิภาพ

* ผู้ซื้อที่ต้องการเข้าถึงทรัพย์คุณภาพในราคาที่เหมาะสม

ท่ามกลางโลกที่เปลี่ยนไปอย่างรวดเร็ว BAM มองว่า นักลงทุนจำเป็นต้องปรับกลยุทธ์ให้สอดคล้องกับบริบทใหม่ โดยมองหาโอกาสจากสินทรัพย์ที่มีราคาต่ำกว่ามูลค่าที่แท้จริง และใช้ประโยชน์จากวัฏจักรเศรษฐกิจที่กำลังเปลี่ยนผ่าน เพื่อสร้างผลตอบแทนในระยะยาว