กำลังซื้อบ้านชะลอ ดันตลาดเช่าโต–บ้านมือสองเด่น ทางเลือกใหม่คนอยากมีบ้าน

ตลาดเช่าโตทั่วประเทศ กรุงเทพฯ–ปริมณฑล–ต่างจังหวัดขยับพร้อมกัน

การเติบโตของตลาดเช่าไม่ได้กระจุกตัวอยู่เฉพาะในกรุงเทพฯ แต่กำลังขยายออกไปยังพื้นที่รอบเมืองและจังหวัดเศรษฐกิจสำคัญ สะท้อนว่าพฤติกรรม “เช่าก่อนซื้อ” เริ่มเกิดขึ้นในหลายพื้นที่ของประเทศ

ข้อมูลจาก DDproperty ระบุว่า เดือนกรกฎาคม ความต้องการเช่าที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯ เพิ่มขึ้น 4% จากเดือนก่อน ขณะที่พื้นที่ปริมณฑลเพิ่มขึ้น 6% และตลาดต่างจังหวัดเพิ่มขึ้นถึง 9%

เมื่อเจาะลึกรายพื้นที่พบว่า เชียงใหม่มีความต้องการเช่าเพิ่มขึ้น 25% นนทบุรีเพิ่มขึ้น 18% ชลบุรีเพิ่มขึ้น 13% ภูเก็ตเพิ่มขึ้น 12% และปทุมธานีเพิ่มขึ้น 8%

ตัวเลขดังกล่าวชี้ให้เห็นว่าความสนใจเช่ากำลังกระจายจากเมืองหลวงไปยังหัวเมืองท่องเที่ยว เมืองเศรษฐกิจ และพื้นที่ที่มีการเคลื่อนย้ายของประชากร

การที่เชียงใหม่ ชลบุรี และภูเก็ตอยู่ในกลุ่มที่เติบโตสูง สะท้อนแรงส่งจากกิจกรรมท่องเที่ยว การจ้างงาน และความต้องการที่อยู่อาศัยแบบยืดหยุ่น ผู้เช่าบางส่วนอาจยังไม่ต้องการผูกพันกับการซื้อบ้าน โดยเฉพาะกลุ่มที่ย้ายถิ่นเพื่อทำงาน เรียน หรือพำนักในพื้นที่เพียงช่วงเวลาหนึ่ง

สำหรับเจ้าของบ้านและนักลงทุน ตัวเลขนี้ถือเป็นโอกาสในการนำทรัพย์ที่ว่างออกมาสร้างรายได้ แต่ความต้องการที่เพิ่มขึ้นไม่ได้รับประกันว่าจะปล่อยเช่าได้ทันที เพราะยังต้องแข่งขันทั้งด้านทำเล สภาพทรัพย์ ราคา และค่าใช้จ่ายในการดูแลรักษา

ส่วนผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์และผู้ถือครองทรัพย์มือสอง อาจต้องพิจารณาโมเดลเช่าหรือเช่าซื้อเพิ่มขึ้น เพื่อเข้าถึงผู้บริโภคที่มีรายได้เพียงพอสำหรับจ่ายค่าเช่า แต่ยังติดข้อจำกัดเรื่องเงินดาวน์หรือการขอสินเชื่อ

ค่าเช่า 10,000–20,000 บาท ความต้องการสูงสุด

เมื่อความต้องการเช่าขยายตัว สิ่งที่เจ้าของทรัพย์ต้องพิจารณาต่อคือ ผู้เช่าจะมีกำลังจ่ายอยู่ในระดับใด เพราะจำนวนผู้สนใจที่เพิ่มขึ้นไม่ได้หมายความว่าที่อยู่อาศัยทุกช่วงราคาจะเติบโตเท่ากัน

ข้อมูลจาก DDproperty ระบุว่า ไตรมาส 1 ปีนี้ ที่อยู่อาศัยค่าเช่า 10,000–20,000 บาทต่อเดือน มีสัดส่วนความต้องการเช่าสูงที่สุด 36% สะท้อนว่าตลาดหลักยังอยู่ในกลุ่มราคาปานกลาง ซึ่งสอดคล้องกับกำลังจ่ายของคนทำงานในเมือง

รองลงมาคือ ค่าเช่ามากกว่า 30,000 บาทต่อเดือน มีสัดส่วน 29% ขณะที่ค่าเช่า 20,000–30,000 บาท มีสัดส่วน 21% และค่าเช่าต่ำกว่า 10,000 บาท มีสัดส่วน 14%

หากพิจารณาจากอัตราการเติบโต ภาพของตลาดกลับแตกต่างออกไป เพราะ กลุ่มค่าเช่าต่ำกว่า 10,000 บาทเติบโตเร็วที่สุด 11% จากไตรมาสก่อน ตามด้วยกลุ่มค่าเช่า 10,000–20,000 บาท เพิ่มขึ้น 9% และกลุ่ม 20,000–30,000 บาท เพิ่มขึ้น 2%

ตัวเลขนี้สะท้อนว่า แม้กลุ่มค่าเช่าต่ำกว่า 10,000 บาทยังมีสัดส่วนเล็กที่สุด แต่กำลังขยายตัวเร็วที่สุด มีแนวโน้มว่าผู้เช่าให้ความสำคัญกับการควบคุมค่าใช้จ่ายมากขึ้น ท่ามกลางภาวะเศรษฐกิจและรายได้ที่ยังมีความไม่แน่นอน

สำหรับเจ้าของทรัพย์ การตั้งค่าเช่าต้องพิจารณามากกว่าราคาของคู่แข่ง รวมถึงต้องคำนวณกำลังจ่ายของกลุ่มเป้าหมาย อัตราห้องว่าง ค่าส่วนกลาง และค่าซ่อมบำรุงควบคู่กัน เพราะหากตั้งราคาสูงเกินตลาด ระยะเวลาที่ปล่อยทรัพย์ว่างอาจมากกว่าปกติ และอาจกระทบผลตอบแทนมากกว่าการลดค่าเช่าลงเล็กน้อย

อีกด้านหนึ่ง การเติบโตของกลุ่มค่าเช่าราคาต่ำและปานกลาง เป็นสัญญาณให้ผู้พัฒนาโครงการและผู้ถือครองทรัพย์ต้องแข่งขันด้วย “ความคุ้มค่า” ไม่ใช่แข่งขันด้วยสิ่งอำนวยความสะดวกเพียงอย่างเดียว

บ้านมือสองขึ้นแท่นตลาดหลัก สัดส่วนโอนมากกว่า 60%

เมื่อค่าเช่าหลักของตลาดอยู่ในช่วง 10,000–20,000 บาทต่อเดือน ผู้บริโภคบางส่วนย่อมนำค่าเช่ามาเปรียบเทียบกับค่างวดบ้าน หากพบที่อยู่อาศัยในราคาที่รับไหว บ้านมือสองจึงมีโอกาสเปลี่ยนสถานะจากสินค้าทางเลือกมาเป็นตลาดหลัก

ข้อมูลจาก ธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) ทำให้เห็นว่า ช่วงไตรมาส 2 ที่ผ่านมา บ้านมือสองมีสัดส่วนการโอนไม่ต่ำกว่า 60% ขณะที่บ้านใหม่มีสัดส่วนไม่ถึง 40% โดยประเมินกันว่าเป็นผลจากราคาที่เข้าถึงได้ ทำเลที่ตั้ง และพื้นที่ใช้สอยที่ตอบโจทย์ผู้ซื้อ

ทิศทางดังกล่าวต่อเนื่องมาจากช่วงต้นปี ข้อมูลจาก ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) ระบุว่า ในไตรมาส 1 ปีนี้ มีการโอนกรรมสิทธิ์บ้านมือสอง 48,446 หน่วย เพิ่มขึ้น 13.8% จากปีก่อน ส่วนมูลค่าการโอนรวมอยู่ที่ 93,335 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 7.7%

ตัวเลขนี้สะท้อนว่าการเติบโตของตลาดมีแรงขับเคลื่อนสำคัญจากทรัพย์ราคาจับต้องได้ โดยพบว่า บ้านมือสองราคาไม่เกิน 1 ล้านบาท มีสัดส่วน 37.1% ของจำนวนหน่วยโอนทั้งหมด

ส่วนกลุ่มราคา 2–3 ล้านบาท มีมูลค่าการโอนสูงที่สุด และยังเป็นกลุ่มที่เติบโตโดดเด่น โดยจำนวนหน่วยโอนเพิ่มขึ้น 17.9% และมูลค่าเพิ่มขึ้น 18.2% สะท้อนว่าตลาดระดับล่างและระดับกลางยังเป็นฐานกำลังซื้อสำคัญ

บ้านมือสองประกาศขายเพิ่ม 34.2% การแข่งขันสูงขึ้น

แม้ตลาดบ้านมือสองจะเติบโตเร็ว แต่กำลังเผชิญการแข่งขันที่สูงขึ้นเช่นกัน โดยพบว่า ในช่วงไตรมาส 1 มีบ้านมือสองประกาศขายทั่วประเทศ 242,729 หน่วย เพิ่มขึ้น 34.2% จากปีก่อน

ขณะที่มูลค่าประกาศขายรวมเพิ่มขึ้น 99.4% เป็นกว่า 1.196 ล้านล้านบาท เป็นผลจากการมีทรัพย์มูลค่าสูงเข้าสู่ตลาดมากขึ้น

เมื่อจำนวนทรัพย์ประกาศขายเพิ่มเร็วกว่ายอดโอน ผู้ขายจึงอาจต้องใช้เวลาขายยาวขึ้น หรือแข่งขันด้านราคามากขึ้น โดยเฉพาะทรัพย์ที่ตั้งราคาสูง สภาพไม่พร้อมอยู่ หรือมีค่าใช้จ่ายซ่อมแซมเพิ่มเติม เพราะราคาซื้อที่ต่ำไม่ได้หมายความว่าต้นทุนการอยู่อาศัยทั้งหมดจะต่ำตามไปด้วย

การแข่งขันของตลาดบ้านมือสองจากนี้จึงไม่ได้วัดกันเฉพาะราคาขาย แต่จะอยู่ที่ ความพร้อมของทรัพย์และทางเลือกทางการเงิน ที่จะช่วยให้ทั้งผู้เช่าที่ต้องการมีบ้านและผู้ซื้อที่ยังเข้าไม่ถึงบ้านใหม่ สามารถขยับเข้าสู่การเป็นเจ้าของที่อยู่อาศัยได้ง่ายขึ้น