ผังเมืองกทม.ใหม่ พลิกเกมตลาดอสังหาฯ

เช่น การลดขนาดแปลงที่ดินขั้นต่ำ ปลดล็อกพื้นที่ให้สามารถสร้างทาวน์โฮม หรือบ้านเดี่ยวขนาด 50 ตารางวาได้ หรือ การเพิ่มขีดความสามารถในการก่อสร้าง ไม่ว่าจะเป็นขยายเพดานพื้นที่ก่อสร้างอาคารสูงในหลายเส้นทาง เช่น ถนนบางสายที่เคยสร้างคอนโดมิเนียมได้สูงสุดแค่ 4,000 ตารางเมตร อาจสร้างได้ถึง 10,000 ตารางเมตร

ซึ่งการผ่อนปรนดังกล่าว ช่วยให้ผู้ประกอบการบริหารจัดการต้นทุนต่อยูนิตได้ต่ำลง สามารถทำราคาขายแข่งขันกับโครงการชานเมืองได้ สร้างปรากฏการณ์ "The Pull-Back Effect" หรือ การที่กำลังซื้อซึ่งเคยไหลออกไปสู่จังหวัดรอบนอก เพื่อหาที่อยู่อาศัยในราคาที่เอื้อมถึง เริ่มหันกลับมาพิจารณาทำเลในเขตกรุงเทพฯ ที่เชื่อมต่อกับระบบขนส่งมวลชนได้สะดวกกว่า

จากเดิมที่ตลาดอสังหาฯ เผชิญกับปัญหาภาวะชะลอตัวอย่างหนัก โดยยอดขายต่อปีลดลงเหลือเพียง 40,000-50,000 ยูนิต จากช่วงก่อนโควิดที่เคยยอดขายสูงถึง 100,000 ยูนิตต่อปี มูลค่าตลาดกว่า 1 ล้านล้านบาท ซึ่งการปรับฐานครั้งนี้จึงถือเป็นความหวังใหม่ ของภาคอสังหาริมทรัพย์ไทย 

อย่างไรก็ตาม จากข้อมูลสายงานสินเชื่อธุรกิจ ธนาคารเกียรตินาคินภัทร (KKP) ที่เผยบทวิเคราะห์ประเมินทิศทางตลาดอสังหาริมทรัพย์เพื่อรับมือการประกาศใช้ร่างผังเมืองรวมกรุงเทพมหานครฉบับใหม่ ระบุว่า 

การปลดล็อกข้อกำหนดต่างๆ จะพลิกโครงสร้างการแข่งขันของตลาดที่อยู่อาศัยในเขตกรุงเทพฯ และปริมณฑล จากอดีตที่ผู้ซื้อต้องจำใจขยับออกไปหาบ้านราคาจับต้องได้ในจังหวัดรอบนอก เช่น นนทบุรี ปทุมธานี นครปฐม หรือสมุทรปราการ กำลังซื้อส่วนหนึ่งจะเริ่ม “เลี้ยวกลับ” เข้าสู่เขตกรุงเทพฯ มากยิ่งขึ้น 

โดย KKP ประเมินว่า “ผังเมืองใหม่” ที่จะบังคับใช้นี้ จะช่วยฟื้นฟูกำลังซื้อ และมูลค่าการซื้อขายที่เคยหายไปให้กลับคืนมาได้ประมาณร้อยละ 15-20 ทั้งจากการกระตุ้นการระบายสต๊อกที่อยู่อาศัยเดิมที่มีอยู่กว่า 200,000 ยูนิต จากโครงการทั่วกรุงเทพฯ และปริมณฑลที่มีอยู่ราว 3,000 โครงการ 

และการเปิดตัวโครงการใหม่ๆ ที่สอดรับกับข้อกำหนดที่ยืดหยุ่นในกรุงเทพฯ มากขึ้น ซึ่งช่วยเพิ่มทางเลือกให้ผู้บริโภคสามารถเข้าถึงที่อยู่อาศัยในทำเลที่ใกล้เมืองและเดินทางสะดวกได้ง่ายขึ้น

นอกจากนี้ เพื่อนักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์สามารถตั้งรับได้ทัน ข้อมูลของธนาคารเกียรตินาคินภัทร (KKP) ชี้ให้เห็นถึง 5 โซนพื้นที่ ซึ่งจะได้รับอานิสงส์ และกลายเป็นจุดดักกำลังซื้อสำคัญในปี 2027 ดังนี้

1.โซนตลิ่งชัน-ทวีวัฒนา การยกเลิกข้อกำหนดสร้างบ้านขั้นต่ำ 100 ตารางวา (ตร.ว.) ทำให้เกิดความยืดหยุ่นสูง สามารถพัฒนาบ้านเดี่ยว 50 ตร.ว. หรือทาวน์โฮมพรีเมียมในระดับราคาที่ใกล้เคียงกับโซนบางบัวทองหรือนครปฐม ซึ่งช่วยดึงดูดผู้บริโภคที่ต้องการย่นเวลาเดินทางผ่านถนนบรมราชชนนี และเป็นตลาดบ้านแนวราบราคา 8-15 ล้านบาท โดยมีมูลค่าตลาดซื้อขาย 16,000 ล้านบาทต่อปี

2.โซนดอนเมือง-หทัยราษฎร์ จะได้ประโยชน์จากร่างผังเมืองใหม่ ดอนเมือง-หลักสี่ ปรับให้เป็นพื้นที่สีส้มรองรับแอร์พอร์ต ซิตี้ (Airport City) 

ส่วนแถบหทัยราษฎร์ คลองสามวา ผ่อนปรนให้พัฒนาโครงการแนวราบได้หลากหลายขึ้น และการเพิ่ม FAR ช่วงริมถนนพหลโยธิน จะทำหน้าที่เป็นตาข่ายดักกำลังซื้อก่อนไหลออกสู่ปทุมธานี

โดยมูลค่าตลาดซื้อขายที่อยู่อาศัยในโซนลำลูกกา รังสิต (ปทุมธานี) อยู่ที่ 12,000 ล้านบาทต่อปี อย่างไรก็ตาม แม้ย่านรังสิตจะมีโครงสร้างพื้นฐาน และเมกะโปรเจกต์หลายโครงการที่กำลังพัฒนา อาทิ เซ็นทรัล รังสิต (เนื้อที่กว่า 761 ไร่) โปรเจกต์มิกซ์ยูส เมกา รังสิต อิเกีย รังสิต (เนื้อที่ 1,000 ไร่ บริเวณจุดตัดวงแหวนคลอง 5) เป็นต้น 

3.โซนฉลองกรุง การปลดล็อกพื้นที่เขียวทแยงขาวเอื้อให้ซอยแปลงที่ดินทำบ้านขนาดเล็กลง ผู้พัฒนาอสังหาฯ สามารถซอยแปลงที่ดินทำบ้านเดี่ยว บ้านแฝด หรือทาวน์โฮมได้ เปิดโอกาสให้เกิดโครงการใกล้แหล่งงานมากกว่าเดิม 

ดึงดูดกำลังซื้ออย่างกลุ่มบุคลากรสนามบินสุวรรณภูมิและนิคมอุตสาหกรรมลาดกระบัง 40,000-47,000 คน จะกระทบตลาดโซนหลวงแพ่ง-ลาดกระบัง สุวินทวงศ์ วัดศรีวารีน้อย ที่มีมูลค่าซื้อขาย 7,400 ล้านบาทต่อปี

4.โซนจอมทอง การยกระดับสู่พื้นที่สีน้ำตาลทำให้พัฒนาคอนโดฯ ได้มากขึ้นในพื้นที่เท่าเดิม ส่งผลให้ราคาต่อยูนิตลดลง ชิงกำลังซื้อจากตลาดตากสิน-เพชรเกษมที่มีมูลค่า 5,300 ล้านบาทต่อปี เนื่องจากระยะทางสั้นกว่า ทำให้ค่าใช้จ่ายในการเดินทางต่ำกว่า

และ 5.โซนลาดพร้าว-รามอินทรา จะมีทั้งการปลดล็อกและอัพเกรดศักยภาพที่ดิน เพื่อรองรับรถไฟฟ้าสายสีเหลืองและจุดเชื่อมต่อรถไฟฟ้าสายอื่น ๆ จากที่ดินขนาดเท่าเดิมจะสามารถสร้างพื้นที่อาคารได้มากขึ้น 1.5-2 เท่า ทำให้ราคาขายต่อยูนิตลดลง 

จะดึงดูดเรียลดีมานด์ และนักลงทุนจากโซนรัชดาภิเษก-พระราม 9 ที่ราคาคอนโดฯ ซึ่งเป็นสินค้าหลักปรับตัวสูงขึ้นต่อเนื่อง เริ่มต้น 3 ล้านบาทขึ้นไป มีมูลค่าตลาดซื้อขาย 10,800 ล้านบาทต่อปี จะขยับไปโซนลาดพร้าวมากขึ้น เพื่อให้ได้ราคาที่ต่ำลง หรือขนาดห้องใหญ่ขึ้นในงบฯเท่าเดิม

สำหรับแนวโน้มการพัฒนาโครงการใหม่หลังการประกาศใช้ผังเมืองกทม. ฉบับใหม่ คาดการณ์ว่า “คอนโดมิเนียม” จะกลายเป็น "พระเอก" ของการเปลี่ยนแปลง เนื่องจากข้อกำหนดผังเมืองใหม่เปิดโอกาสให้สามารถสร้างตึกสูงและขยายพื้นที่อาคารรวม (FAR) ได้มากขึ้นในหลายโซนชั้นกลางและชั้นนอก ส่งผลให้ต้นทุนการพัฒนาเฉลี่ยต่อตารางเมตรลดลง 

ผู้ประกอบการจึงมีความยืดหยุ่นสูงในการทำราคาขายต่อยูนิตให้เข้าถึงง่ายขึ้น หรือสามารถเพิ่มขนาดพื้นที่ใช้สอยภายในห้องให้ใหญ่ขึ้นได้ภายใต้งบประมาณเท่าเดิม

และมองว่า ที่อยู่อาศัยแนวราบ (บ้านเดี่ยว ทาวน์โฮม) อาจทำให้ราคาต่อหน่วยมีแนวโน้มปรับตัวลดลงร้อยละ 10 ถึง 15 ในหลายโซน เนื่องจากต้นทุนการพัฒนาและข้อจำกัดผ่อนคลายลง เช่น โซนลาดพร้าวและจอมทอง ซึ่งการปรับโซนนิ่งให้มีความหนาแน่นสูงขึ้น จะเห็นการเพิ่มขึ้นของจำนวนยูนิตอย่างมีนัยสำคัญ 

ซึ่งจะส่งผลต่อตัวเลขการขายและการโอนที่จะเติบโตขึ้นตามไปด้วย โดยเป็นการปรับตัวเพื่อตอบโจทย์ผู้ซื้อที่ต้องการที่อยู่อาศัยใกล้แหล่งงานและระบบขนส่งมวลชน ในระดับราคาที่สอดคล้องกับงบประมาณที่จำกัดลง

จากที่ในปี 2026 การโอนกรรมสิทธิ์ “คอนโดมิเนียม” ของตลาดโดยรวมยังคงอยู่ในภาวะชะลอตัวและมีความเปราะบาง โดยคาดการณ์ว่า ยอดโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยรวมทั่วประเทศอาจหดตัวถึงร้อยละ 5.1 เหลือเพียงประมาณ 300,000 หน่วย ซึ่งเป็นระดับที่ต่ำที่สุดในรอบหลายปี 

นอกจากนี้ การปลดล็อกดังกล่าว ยังตอบโจทย์พฤติกรรมของผู้บริโภคยุคปัจจุบันอย่างตรงจุด โดยเฉพาะกลุ่มคนทำงานรุ่นใหม่และเรียลดีมานด์ (Real Demand) ที่ต้องการอยู่อาศัยใกล้แหล่งงานและเกาะติดแนวระบบขนส่งมวลชน แต่มีข้อจำกัดด้านกำลังซื้อ

ท่ามกลางภาวะตลาดคอนโดมิเนียมโดยรวมที่ยังคงเผชิญความท้าทายและความเปราะบาง ซึ่งสอดคล้องกับพฤติกรรมตลาดจริงที่สะท้อนว่า ผู้ซื้อเริ่มหันมาให้น้ำหนักกับที่อยู่อาศัยที่คุ้มค่า คุ้มราคา และตอบโจทย์การใช้ชีวิตในเมืองมากกว่าการแบกรับภาระค่าใช้จ่ายในการเดินทางจากชานเมืองระยะไกล

นอกจากนี้ การที่มีผังเมืองกรุงเทพฯ ฉบับใหม่ ยังถือเป็นสัญญาณเตือนว่า การพึ่งพาข้อได้เปรียบเรื่องราคาที่ดินชานเมืองถูกกว่าเพียงอย่างเดียวอาจไม่พอเพียง โดยนายกรทิพย์ พฤกษ์ประเสริฐดี จาก KKP ได้ให้คำแนะนำเชิงกลยุทธ์ 2 ประการ เพื่อให้ผู้ประกอบการรับมือกับผลกระทบนี้ ดังนี้ 

1.การบริหารจัดการต้นทุน (Cost Management) ผู้ประกอบการในโซนชานเมืองต้องตระหนักว่า "ราคา" คือหัวใจสำคัญ หากต้องการดึงดูดผู้ซื้อที่ลังเลระหว่างการย้ายเข้าใกล้เมืองมากขึ้น กับการอยู่ชานเมือง ผู้ประกอบการต้องรักษาส่วนต่างราคา (Price Gap) ให้กว้างพอที่จะคุ้มค่ากับต้นทุนเวลาการเดินทางที่ผู้ซื้อต้องเสียไป

2.การเจาะตลาดนิชมาร์เก็ต (Niche Market & Lifestyle) การแข่งขันด้วยราคามีข้อจำกัด โครงการชานเมืองที่ยังต้องการเติบโตต้องชูจุดขายด้านไลฟ์สไตล์ หรือฟังก์ชันพื้นที่ใช้สอยที่แตกต่าง ซึ่งโครงการในเมืองไม่สามารถมอบให้ได้ในราคาที่เท่ากัน เพื่อสร้างความผูกพันต่อแบรนด์ (Brand Loyalty) ที่เหนียวแน่น

นอกจากนี้ เพื่อให้กลไกตลาดอสังหาริมทรัพย์เติบโตได้อย่างเต็มที่ ควบคู่ไปกับการผังเมืองใหม่ ภาคเอกชนและผู้เชี่ยวชาญได้สะท้อนมุมมอง และข้อเสนอแนะถึงมาตรการที่ภาครัฐควรเข้ามาดูแลและสนับสนุน ดังนี้

1.การแก้ไขปัญหาการเข้าถึงสินเชื่อ (Credit & Loan Access) แม้ทิศทางอัตราดอกเบี้ยจะเริ่มปรับตัวลดลงแล้ว แต่ปัญหาหลักยังคงอยู่ที่ขั้นตอนและระยะเวลาในการพิจารณาสินเชื่อที่อยู่อาศัย

 โดยมองว่าภาครัฐและสถาบันการเงินควรพิจารณาลดระยะเวลาหรือปรับเกณฑ์ให้เอื้อต่อผู้กู้ เช่น หากผู้กู้ปิดหนี้เรียบร้อยแล้วสามารถอนุมัติสินเชื่อได้ทันที จะช่วยกระตุ้นกำลังซื้อในตลาดได้ค่อนข้างมาก

2.การเพิ่มวงเงินลดหย่อนภาษี เนื่องมาตรการเดิมที่กำหนดวงเงินลดหย่อนดอกเบี้ยจากการซื้อที่อยู่อาศัยไว้ที่ประมาณ 100,000 บาทนั้น 

รัฐบาลสามารถพิจารณาขยับวงเงินลดหย่อนให้สูงขึ้นได้ทันทีโดยไม่ต้องใช้งบประมาณลงทุนสูง ซึ่งจะเป็นตัวช่วยกระตุ้นให้ประชาชนตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัยได้ง่ายขึ้น และช่วยฟื้นฟูสภาพคล่องในกระเป๋าของผู้บริโภค

3.การบูรณาการมาตรการส่งเสริมทั้งระบบ หากภาครัฐมีมาตรการช่วยเหลือฝั่งผู้บริโภค (เช่น การแก้ปัญหาติดเครดิตบูโร และการช่วยลดหย่อนดอกเบี้ย) 

ควบคู่ไปกับการปรับผังเมืองที่ช่วยลดต้นทุนการพัฒนาของภาคเอกชน (Developer) ไปพร้อมๆ กัน จะยิ่งเป็นพลังขับเคลื่อนและกระตุ้นตลาดอสังหาริมทรัพย์ให้เติบโตได้อย่างมีประสิทธิภาพในระยะยาว