วิกฤตอสังหาฯ ไทย 2569 สัญญาณอันตรายเริ่มชัด หุ้นกู้กดดัน สภาพคล่องตึง แต่ตลาดเริ่มฟื้นจริงหรือ?

REIC ชี้ตลาดอสังหาฯ เริ่มฟื้น แต่ยังไม่แข็งแรง

แม้สัญญาณด้านสภาพคล่องจะน่ากังวล แต่ข้อมูลจากศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) กลับสะท้อนภาพอีกด้านหนึ่ง

ไตรมาส 1 ปี 2569 ยอดโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยทั่วประเทศเพิ่มขึ้น 11.2% ขณะที่สินเชื่อที่อยู่อาศัยใหม่เพิ่มขึ้น 11.1%

ถือเป็นสัญญาณบวกครั้งแรกในรอบหลายไตรมาส หลังตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยเผชิญแรงกดดันจากดอกเบี้ยสูงและกำลังซื้อที่ชะลอตัวมาตั้งแต่ปี 2566

อย่างไรก็ตาม ผู้ประกอบการจำนวนมากยังเลือกชะลอการเปิดโครงการใหม่ และมุ่งเน้นการระบายสต็อกที่อยู่อาศัยที่มีอยู่ เพื่อรักษาสภาพคล่องมากกว่าการลงทุนเพิ่มเติม

REIC ระบุว่า หน่วยเหลือขายสะสมยังอยู่ในระดับสูง โดยเฉพาะตลาดคอนโดมิเนียมและบ้านระดับกลางถึงบน ทำให้ผู้ประกอบการยังไม่มั่นใจว่าการฟื้นตัวในปัจจุบันจะยั่งยืนเพียงใด

รัฐอัดมาตรการช่วยอสังหาฯ ต่ออายุ LTV 100%

เพื่อช่วยพยุงตลาด ภาครัฐได้ขยายมาตรการ LTV 100% ไปจนถึงวันที่ 30 มิถุนายน 2570

มาตรการดังกล่าวเปิดทางให้ผู้ซื้อสามารถกู้ซื้อที่อยู่อาศัยได้เต็มมูลค่าหลักประกัน ช่วยลดภาระเงินดาวน์และกระตุ้นการตัดสินใจซื้อบ้าน

ขณะเดียวกัน ตลาดยังจับตาว่ารัฐบาลจะต่ออายุมาตรการลดค่าโอนและค่าจดจำนองเหลือ 0.01% สำหรับบ้านราคาไม่เกิน 7 ล้านบาทหรือไม่ หลังมาตรการเดิมจะสิ้นสุดวันที่ 30 มิถุนายน 2569

แม้มาตรการเหล่านี้จะช่วยกระตุ้นตลาดในระยะสั้น แต่หลายฝ่ายมองว่ายังไม่สามารถแก้ปัญหาเชิงโครงสร้างได้ทั้งหมด

หนี้ครัวเรือนสูง กู้บ้านยาก กำลังซื้อยังไม่ฟื้น

ปัจจัยที่ยังฉุดตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย คือ หนี้ครัวเรือนที่อยู่ในระดับสูง

ข้อมูลจากธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) ระบุว่า หนี้ครัวเรือนไทยยังสูงกว่า 87% ของ GDP แม้จะทยอยลดลงจากช่วงโควิด แต่ยังอยู่ในระดับสูงเมื่อเทียบกับหลายประเทศในเอเชีย

ผลกระทบที่เห็นได้ชัดคือ อัตราการปฏิเสธสินเชื่อที่อยู่อาศัย หรือ Rejection Rate ยังอยู่ในระดับสูง โดยเฉพาะบ้านระดับราคา 3-5 ล้านบาท ซึ่งบางช่วงมีอัตราปฏิเสธสินเชื่อมากกว่า 50-60%

นอกจากนี้ รายได้ของประชาชนจำนวนมากยังเติบโตไม่ทันค่าครองชีพ ทำให้การตัดสินใจซื้อบ้านถูกเลื่อนออกไป แม้เศรษฐกิจไทยจะเริ่มฟื้นตัวก็ตาม

ขณะเดียวกัน ความผันผวนของเศรษฐกิจโลก ทั้งสงครามในตะวันออกกลาง ราคาพลังงาน และการชะลอตัวของเศรษฐกิจจีน ยังเป็นปัจจัยกดดันความเชื่อมั่นของผู้บริโภคและนักลงทุน

สรุป : ปี 2569 อาจไม่ใช่ปีทองของอสังหาฯ แต่เป็นปีแห่งการเอาตัวรอด

ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในปี 2569 กำลังอยู่ในช่วงเปลี่ยนผ่าน

ด้านหนึ่งเริ่มเห็นสัญญาณฟื้นตัวจากยอดโอนและสินเชื่อที่กลับมาเติบโต ขณะที่ภาครัฐออกมาตรการช่วยเหลืออย่างต่อเนื่อง

แต่อีกด้านหนึ่ง ผู้ประกอบการยังเผชิญปัญหาสภาพคล่อง ภาระหนี้หุ้นกู้ และกำลังซื้อที่ฟื้นตัวช้า

ดังนั้น ปี 2569 อาจไม่ใช่ปีแห่งการเติบโตแบบก้าวกระโดดของภาคอสังหาริมทรัพย์ไทย แต่เป็นปีแห่งการรักษาสภาพคล่อง ลดความเสี่ยง และปรับสมดุลธุรกิจ เพื่อเตรียมพร้อมรับการฟื้นตัวในระยะยาว