ท่ามกลางกำลังซื้อในประเทศที่ยังฟื้นตัวไม่เต็มที่ ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ไทยจำนวนมากเริ่มหันไปให้ความสำคัญกับตลาดต่างชาติมากขึ้น โดยเฉพาะตลาดคอนโดมิเนียมที่ยังได้รับความสนใจจากนักลงทุนและผู้ซื้อจากหลายประเทศ แม้ภาพรวมตลาดจะเผชิญแรงกดดันจากเศรษฐกิจและกำลังซื้อในประเทศที่ชะลอตัว
ข้อมูลจากศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) ระบุว่า ในไตรมาส 1 ปี 2569 มีการโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดของชาวต่างชาติ 3,241 ยูนิต ลดลง 17.3% จากปีก่อน คิดเป็นมูลค่า 13,464 ล้านบาท ลดลง 17.9%
แม้จำนวนและมูลค่าการโอนจะลดลง แต่ต่างชาติยังมีบทบาทสำคัญในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย โดยคิดเป็น 13.6% ของจำนวนการโอนทั้งหมด และคิดเป็น 23.9% ของมูลค่าการโอนทั้งหมด หรือกล่าวได้ว่า ทุก ๆ เงิน 100 บาทที่เกิดจากการโอนคอนโดมิเนียมในประเทศไทย เกือบ 24 บาท มาจากกำลังซื้อของชาวต่างชาติ
ต่างชาติยังซื้อ แต่จีนเริ่มชะลอ
หากเจาะลึกลงไปในโครงสร้างผู้ซื้อ จะพบว่าตลาดกำลังเปลี่ยนแปลงอย่างมีนัยสำคัญ
ตลอดหลายปีที่ผ่านมา ชาวจีนเป็นกลุ่มผู้ซื้อคอนโดมิเนียมรายใหญ่ที่สุดของไทย แต่ในปี 2569 สถานการณ์เริ่มเปลี่ยนไป
ข้อมูล REIC ระบุว่า ไตรมาส 1 ปี 2569 ผู้ซื้อชาวจีนโอนกรรมสิทธิ์คอนโดมิเนียมในไทย 906 ยูนิต ลดลง 38.8% คิดเป็นมูลค่า 3,493 ล้านบาท ลดลง 42.9%
ปัจจัยสำคัญมาจากเศรษฐกิจจีนที่ยังฟื้นตัวไม่เต็มที่ หลังเผชิญวิกฤตภาคอสังหาริมทรัพย์ต่อเนื่อง รวมถึงมาตรการควบคุมการเคลื่อนย้ายเงินทุนออกนอกประเทศ ส่งผลให้การลงทุนอสังหาริมทรัพย์ในต่างประเทศชะลอลง
ในทางตรงกันข้าม ผู้ซื้อชาวรัสเซียกลับเติบโตสวนกระแส โดยมียอดโอน 383 ยูนิต เพิ่มขึ้น 33% และมีมูลค่า 1,665 ล้านบาท เพิ่มขึ้นถึง 68.7%
แนวโน้มดังกล่าวไม่ได้เกิดขึ้นเฉพาะในไทย แต่พบในหลายเมืองท่องเที่ยวทั่วโลก หลังสงครามรัสเซีย-ยูเครนทำให้ชาวรัสเซียจำนวนหนึ่งมองหาทางเลือกในการลงทุน การอยู่อาศัย และการถือครองทรัพย์สินในต่างประเทศมากขึ้น
นอกจากรัสเซียแล้ว ผู้ซื้อจากอินเดีย เมียนมา และตะวันออกกลาง ก็เริ่มมีบทบาทเพิ่มขึ้นเช่นกัน สะท้อนว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยกำลังกระจายฐานลูกค้าต่างชาติ และไม่สามารถพึ่งพาประเทศใดประเทศหนึ่งได้เหมือนในอดีต
สรุปข่าว
ท่ามกลางกำลังซื้อในประเทศที่ยังฟื้นตัวไม่เต็มที่ ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ไทยจำนวนมากเริ่มหันไปให้ความสำคัญกับตลาดต่างชาติมากขึ้น โดยเฉพาะตลาดคอนโดมิเนียมที่ยังได้รับความสนใจจากนักลงทุนและผู้ซื้อจากหลายประเทศ แม้ภาพรวมตลาดจะเผชิญแรงกดดันจากเศรษฐกิจและกำลังซื้อในประเทศที่ชะลอตัว
ข้อมูลจากศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) ระบุว่า ในไตรมาส 1 ปี 2569 มีการโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดของชาวต่างชาติ 3,241 ยูนิต ลดลง 17.3% จากปีก่อน คิดเป็นมูลค่า 13,464 ล้านบาท ลดลง 17.9%
แม้จำนวนและมูลค่าการโอนจะลดลง แต่ต่างชาติยังมีบทบาทสำคัญในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย โดยคิดเป็น 13.6% ของจำนวนการโอนทั้งหมด และคิดเป็น 23.9% ของมูลค่าการโอนทั้งหมด หรือกล่าวได้ว่า ทุก ๆ เงิน 100 บาทที่เกิดจากการโอนคอนโดมิเนียมในประเทศไทย เกือบ 24 บาท มาจากกำลังซื้อของชาวต่างชาติ
ต่างชาติยังซื้อ แต่จีนเริ่มชะลอ
หากเจาะลึกลงไปในโครงสร้างผู้ซื้อ จะพบว่าตลาดกำลังเปลี่ยนแปลงอย่างมีนัยสำคัญ
ตลอดหลายปีที่ผ่านมา ชาวจีนเป็นกลุ่มผู้ซื้อคอนโดมิเนียมรายใหญ่ที่สุดของไทย แต่ในปี 2569 สถานการณ์เริ่มเปลี่ยนไป
ข้อมูล REIC ระบุว่า ไตรมาส 1 ปี 2569 ผู้ซื้อชาวจีนโอนกรรมสิทธิ์คอนโดมิเนียมในไทย 906 ยูนิต ลดลง 38.8% คิดเป็นมูลค่า 3,493 ล้านบาท ลดลง 42.9%
ปัจจัยสำคัญมาจากเศรษฐกิจจีนที่ยังฟื้นตัวไม่เต็มที่ หลังเผชิญวิกฤตภาคอสังหาริมทรัพย์ต่อเนื่อง รวมถึงมาตรการควบคุมการเคลื่อนย้ายเงินทุนออกนอกประเทศ ส่งผลให้การลงทุนอสังหาริมทรัพย์ในต่างประเทศชะลอลง
ในทางตรงกันข้าม ผู้ซื้อชาวรัสเซียกลับเติบโตสวนกระแส โดยมียอดโอน 383 ยูนิต เพิ่มขึ้น 33% และมีมูลค่า 1,665 ล้านบาท เพิ่มขึ้นถึง 68.7%
แนวโน้มดังกล่าวไม่ได้เกิดขึ้นเฉพาะในไทย แต่พบในหลายเมืองท่องเที่ยวทั่วโลก หลังสงครามรัสเซีย-ยูเครนทำให้ชาวรัสเซียจำนวนหนึ่งมองหาทางเลือกในการลงทุน การอยู่อาศัย และการถือครองทรัพย์สินในต่างประเทศมากขึ้น
นอกจากรัสเซียแล้ว ผู้ซื้อจากอินเดีย เมียนมา และตะวันออกกลาง ก็เริ่มมีบทบาทเพิ่มขึ้นเช่นกัน สะท้อนว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยกำลังกระจายฐานลูกค้าต่างชาติ และไม่สามารถพึ่งพาประเทศใดประเทศหนึ่งได้เหมือนในอดีต
ภูเก็ต เมืองทองของอสังหาฯ ไทย
หนึ่งในพื้นที่ที่ได้รับอานิสงส์จากกำลังซื้อของต่างชาติมากที่สุด คือ จังหวัดภูเก็ต
ข้อมูล REIC ระบุว่า ไตรมาส 1 ปี 2569 ภูเก็ตมีการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัย 2,548 หน่วย เพิ่มขึ้น 17.9% และมีมูลค่า 10,365 ล้านบาท เพิ่มขึ้นถึง 34.9%
สิ่งที่น่าสนใจคือ มูลค่าการโอนเติบโตเร็วกว่าจำนวนหน่วยเกือบ 2 เท่า สะท้อนว่าตลาดกำลังเติบโตในกลุ่มอสังหาริมทรัพย์ระดับบนและกลุ่มลักชัวรีมากขึ้น
ตลอดช่วงหลายปีที่ผ่านมา ภูเก็ตกลายเป็นจุดหมายสำคัญของนักลงทุนจากรัสเซีย จีน อินเดีย คาซัคสถาน และตะวันออกกลาง โดยเฉพาะกลุ่มที่มองหาบ้านพักตากอากาศ บ้านหลังที่สอง หรือการลงทุนเพื่อปล่อยเช่า
จุดแข็งของภูเก็ตไม่ได้มีเพียงอสังหาริมทรัพย์ แต่รวมถึงคุณภาพชีวิต โรงเรียนนานาชาติ โรงพยาบาลเอกชน สนามบินนานาชาติ และการเป็นเมืองท่องเที่ยวระดับโลก ทำให้หลายฝ่ายมองว่า ภูเก็ตกำลังพัฒนาไปสู่เมืองตากอากาศนานาชาติที่ขับเคลื่อนด้วยกำลังซื้อจากต่างประเทศมากขึ้นเรื่อย ๆ
บ้านไม่เกิน 7 ล้าน ยังเป็นตลาดหลัก
แม้ต่างชาติจะมีบทบาทมากขึ้นในบางพื้นที่ แต่เมื่อมองภาพรวมทั้งประเทศ กำลังซื้อหลักของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยยังคงมาจากคนไทย
ข้อมูล REIC ระบุว่า กลุ่มที่อยู่อาศัยราคาไม่เกิน 7 ล้านบาท มีการโอนกรรมสิทธิ์รวม 69,447 หน่วย เพิ่มขึ้น 12.7% มูลค่า 141,242 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 11.5% และคิดเป็นมากกว่า 95% ของจำนวนการโอนทั้งหมด
ตัวเลขดังกล่าวสะท้อนว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยยังขับเคลื่อนด้วยผู้ซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริง โดยเฉพาะกลุ่มครอบครัวไทยและผู้ซื้อบ้านหลังแรก
ขณะที่ตลาดบ้านระดับบนและอสังหาริมทรัพย์ราคาสูงกว่า 7 ล้านบาท กลับชะลอตัวลงทั้งจำนวนหน่วยและมูลค่า
นั่นหมายความว่า แม้ต่างชาติจะเข้ามาช่วยพยุงตลาดคอนโดมิเนียมในบางจังหวัด แต่อนาคตของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยยังขึ้นอยู่กับกำลังซื้อของคนไทยเป็นหลัก
บทเรียนจากญี่ปุ่น เมื่ออสังหาฯ ต้องเปลี่ยนจาก Volume เป็น Value
พิพัฒน์ เหลืองนฤมิตชัย กรรมการผู้จัดการและหัวหน้านักเศรษฐศาสตร์ กลุ่มธุรกิจการเงินเกียรตินาคินภัทร (KKP) มองว่า ไทยกำลังเผชิญโจทย์คล้ายกับญี่ปุ่นเมื่อ 20-30 ปีก่อน
ทั้งเศรษฐกิจที่เติบโตช้าลง อัตราการเกิดลดลง สังคมสูงวัย และตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่เริ่มอิ่มตัว
ผลที่เกิดขึ้นในญี่ปุ่นคือ ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์จำนวนมากต้องเปลี่ยนแนวคิดจากการเติบโตด้วย “ปริมาณ” หรือ Volume ไปสู่การเติบโตด้วย “มูลค่า” หรือ Value
จากเดิมที่แข่งขันกันสร้างโครงการจำนวนมาก กลายเป็นการแข่งขันกันสร้างคุณค่าและตอบโจทย์ลูกค้าเฉพาะกลุ่มมากขึ้น
หลายบริษัทหันไปจับตลาด Niche Market เช่น ผู้สูงอายุ สุขภาพและเวลเนส โรงเรียนนานาชาติ หรืออสังหาริมทรัพย์ระดับพรีเมียม ซึ่งยังมีความต้องการเติบโตต่อเนื่อง
ขณะเดียวกัน ยังขยายธุรกิจสู่รูปแบบที่สร้างรายได้ประจำ หรือ Recurring Income ไม่ว่าจะเป็นการปล่อยเช่า การบริหารอาคาร เซอร์วิสเรสซิเดนซ์ หรือธุรกิจที่เกี่ยวข้องกับอสังหาริมทรัพย์
อนาคตอสังหาฯ ไทย อยู่ที่การปรับตัว
บทเรียนจากญี่ปุ่นกำลังสะท้อนมายังประเทศไทยอย่างชัดเจน
ในวันที่ประชากรเติบโตช้าลง กำลังซื้อไม่ได้ขยายตัวเหมือนในอดีต และการแข่งขันรุนแรงขึ้นทุกปี สูตรสำเร็จแบบเดิมอาจไม่เพียงพออีกต่อไป
คำถามสำคัญของผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ไทยในวันนี้ จึงอาจไม่ใช่จะขายบ้านได้กี่ยูนิต หรือเปิดโครงการใหม่ได้กี่แห่ง
แต่คือจะปรับตัวอย่างไร ในวันที่ตลาดกำลังเปลี่ยนผ่านจากยุคแห่งการเติบโตด้วยปริมาณ ไปสู่ยุคแห่งการเติบโตด้วยคุณภาพ
เพราะในโลกเศรษฐกิจยุคใหม่ ผู้ที่อยู่รอดได้ดีที่สุด อาจไม่ใช่ผู้ที่ใหญ่ที่สุด แต่คือผู้ที่ปรับตัวได้เร็วที่สุด
ที่มาข้อมูล : ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC), กลุ่มธุรกิจการเงินเกียรตินาคินภัทร (KKP)
ที่มารูปภาพ : chatgpt
