เช็ก 7 มาตรการเยียวยาจากภาครัฐ - ปลุกตลาดอสังหาริมทรัพย์
อสังหาริมทรัพย์ซบเซาหนักในช่วง 2 ปีที่ผ่านมาจากวิกฤติโควิดกำลังซื้อหดหายบ้าน-คอนโดค้างสต็อกเป็นจำนวนมากชนวนเหตุให้รัฐต้องคลอดมาตรการเข้ามาช่วยเหลือเยียวยา แต่จะมีอะไรบ้างนั้นหาคำตอบได้จาก กรกช อรรถสกุลชัย Chief Non-Capital Market Solution Private Banking Group, ธนาคารกสิกรไทย
การแพร่ระบาดของโควิด 19 ตลอด 2 ปีที่ผ่านมา ส่งผลกระทบต่อหลายธุรกิจรวมถึงธุรกิจในภาคอสังหาริมทรัพย์ ภาครัฐเองก็เล็งเห็นปัญหา และออกมาตรการช่วยเหลือ โดยมี 7 มาตรการที่เกี่ยวข้อง กับภาคอสังหาริมทรัพย์ ดังนี้
1. คงราคาประเมินที่ดิน และสิ่งปลูกสร้าง
– โดยราคาประเมินที่ดินและสิ่งปลูกสร้างที่ใช้กันอยู่ในปัจจุบัน เป็นของรอบปี 2559 - 2562 ซึ่งที่ผ่านมา กรมธนารักษ์เคยประกาศเลื่อนใช้ราคาประเมินที่ดินใหม่ไปก่อนหน้านี้แล้วโดยได้เลื่อนใช้ จากต้นปี 2563 ยาวไปจนถึงสิ้นปี 2565 โดยราคาประเมินที่ดินและสิ่งปลูกสร้างรอบใหม่ที่จะปรับตัวสูงขึ้นนั้น เตรียมประกาศใช้ ในวันที่ 1 มกราคม 2566 พร้อมกันทั่วประเทศ
2. คงอัตราค่าภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง
– เมื่อวันที่ 7 ธันวาคม 2564 ได้มีมติเห็นชอบ ให้คงอัตรา การจัดเก็บภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างต่อไปอีก 2 ปี คือ ตั้งแต่ปี 2565 - 2566 และจะมีการมาพิจารณาอัตราการเก็บภาษีอัตราใหม่อีกครั้งในปี 2567 โดยมีรายละเอียดอัตราภาษีเดิมที่ประกาศใช้ในปี 2563-2564 ตามภาพ
3. ยกเลิกมาตรการปรับลดอัตราจัดเก็บภาษีที่ดิน
- กระทรวงการคลังจะไม่ขยายเวลาลดภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างออกไปอีก หลังจากที่ลดให้ไปแล้ว 2 ปีก่อนหน้า เนื่องจากการลดภาษีที่ดิน ทำให้รายได้ ของท้องถิ่นในแต่ละปีหายไปถึง 3 หมื่นล้านบาท ดังนั้นในปีนี้จึงเสนอให้มีการจัดเก็บภาษีที่ดินเต็มอัตรา
อย่างไรก็ดีในปี 2565 นับเป็นปีที่สามของการเก็บภาษีที่ดินฯ ซึ่งยังอยู่ในมาตรการ บรรเทาการชำระภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างใน 3 ปีแรก
- ในกรณีที่ผู้เสียภาษี ได้รับการประเมินภาษีในจำนวนที่สูงกว่า ที่เคยเสียในภาษีโรงเรือนและที่ดิน หรือภาษีบำรุงท้องที่ โดยให้ผู้เสียภาษีชำระภาษีตามจำนวนที่ต้องเสียในปีก่อน เหลือส่วนต่างเท่าใด ให้ผู้เสียภาษี ชำระภาษีดังนี้
• ปีที่หนึ่ง 25 %ของจำนวนส่วนต่างภาษี
• ปีที่สอง 50% ของจำนวนส่วนต่างภาษี
• ปีที่สาม 75 %ของจำนวนส่วนต่างภาษี
• ในปีถัดไปจะเป็นการเสียภาษีตามการประเมินจริง
4. มาตรการ “พักทรัพย์ พักหนี้” หรือ “โกดังพักหนี้” (Asset Warehousing)
- เป็นการจัดการหนี้ชั่วคราวสำหรับลูกหนี้ที่มีหลักประกัน เริ่มที่เจ้าหนี้รับตีโอนทรัพย์จากลูกหนี้ เพื่อชำระหนี้ที่มีอยู่ ให้สิทธิลูกหนี้ซื้อคืน ทรัพย์สินในอนาคตด้วยราคาที่ตกลง ลูกหนี้สามารถเช่าทรัพย์สินดำเนินกิจการต่อไปได้โดยเสียค่าเช่า ทั้งนี้ ผู้ประกอบธุรกิจ ที่สามารถขอเข้ามาตรการ ต้องมีคุณสมบัติ ดังนี้
• เป็นบุคคลธรรมดาหรือนิติบุคคลที่จดทะเบียนในประเทศไทย ที่มีสถานประกอบการและประกอบธุรกิจในประเทศไทย
• เป็นลูกหนี้ ของสถาบันการเงิน ก่อนวันที่ 1 มีนาคม 2564 ทั้งนี้ หากเป็นลูกหนี้ของสถาบันการเงินต่อเนื่องมาตั้งแต่ก่อนวันที่ 1 มกราคม 2563 ต้อง ไม่เป็นลูกหนี้ที่ถูกจัดชั้นเป็น NPL ณ วันที่ 31 ธันวาคม 2562
• ไม่เป็นผู้ประกอบธุรกิจทางการเงิน
• ทรัพย์สินที่เป็นหลักประกัน ที่สถาบันการเงินจะรับโอนตามมาตรการ ไม่จำกัดประเภททรัพย์สิน แต่ต้องเป็นทรัพย์สินที่ผู้ประกอบธุรกิจนำมาเป็นหลักประกันกับสถาบันการเงินตามกฎหมายไทย ก่อนวันที่ 1 มีนาคม 2564 เพื่อประกันการชำระหนี้ของสินเชื่อในการประกอบธุรกิจ
5. มาตรการ คงดอกเบี้ยนโยบาย เมื่อวันที่ 22 ธันวาคม 2564 คณะกรรมการนโยบายการเงิน หรือกนง. มีมติเป็นเอกฉันท์ให้คงอัตราดอกเบี้ยนโยบายไว้ที่ร้อยละ 0.50 ต่อปี ซึ่งเป็นอัตราดอกเบี้ย ที่ต่ำที่สุดในรอบ 20 ปีที่ผ่านมา ซึ่งเป็นโอกาสของผู้ซื้อที่จะซื้อที่อยู่อาศัยโดยมีอัตราดอกเบี้ยต่ำ อย่างไรก็ตามดอก เบี้ยนโยบาย ก็อาจจะมีการเปลี่ยนแปลง ตามสภาวเศรษฐกิจ อัตราเงินเฟ้อ และการปรับดอกเนี้ยนโยบายของธนาคารกลางในประเทศอื่นๆ
6. มาตรการผ่อนคลาย LTV (ชั่วคราว)
สำหรับการกู้ที่อยู่อาศัย รวมถึง บ้านเดี่ยว อาคารพาณิชย์ อาคารชุด LTV หรือ สัดส่วนสินเชื่อต่อมูลค่าหลักประกัน มาตรดังกล่าวจะแบ่งออก เป็น 2 กรณี คือ
• กรณีที่ 1 ที่อยู่อาศัยมูลค่าต่ำกว่า 10 ล้านบาท ปรับเพดาน (LTV) ของสัญญาซื้อที่อยู่อาศัย หลังที่สองเป็นต้นไป เป็น 100 %ของมูลค่า ซึ่งจากเดิมให้ LTV เพียง 70-90% ของมูลค่า พร้อมยังคงเงื่อนไขเดิม ที่ให้วงเงินกู้ 100% สำหรับสัญญาซื้อที่อยู่อาศัยหลังแรก และให้เพิ่มอีก 10% เพื่อใช้ในการซื้อเฟอร์นิเจอร์ตกแต่งเพิ่มเติม (รวมเป็น 110% จากมูลค่าหลักประกัน)
• กรณีที่ 2 ที่อยู่อาศัยมูลค่ามากกว่า 10 ล้านบาท ปรับเพดาน (LTV) ของสัญญาซื้อที่อยู่อาศัย ซึ่งจากเดิม 70%-90% ของมูลค่า เพิ่มเป็น 100% ของมูลค่า ตั้งแต่สัญญาหลังแรกเป็นต้นไป ตลอดจนหลังที่สอง และสามโดยให้เริ่มสัญญาเงินกู้ตั้งแต่ วันที่ 20 ตุลาคม 2564 ถึง วันที่ 31 ธันวาคม 2565
ทั้งนี้การอนุมัติ LTV ขึ้นอยู่กับสถาบันการเงิน ที่ต้องคำนึงถึงความสามารถในการชำระหนี้ ของผู้กู้เป็นหลัก ความเข้มงวดในการพิจารณาสินเชื่อยังคงเป็นปัญหาใหญ่สำหรับผู้ซื้อบ้าน โดยปัจจุบันมีอัตราการปฏิเสธสินเชื่ออยู่ที่ประมาณ 40-50% เลยทีเดียว
7. มาตรการ ลดค่าธรรมเนียมโอน-จดจำนอง
- เมื่อวันที่17 มกราคม 2565 มีประกาศในราชกิจจานุเบกษา ต่ออายุมาตรการ ลดหย่อนค่าธรรมเนียมการจดทะเบียนสิทธิ(ค่าธรรมเนียมการโอน)และนิติกรรมสำหรับที่อยู่อาศัย จาก2% เหลือเพียง 0.01% และค่าจดจำนองจาก1%เหลือ0.01%
สำหรับ บ้านเดี่ยว-อาคารพาณิชย์ อาคารพร้อมที่ดิน อาคารชุด ที่ราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท และในการต่ออายุครั้งนี้มีการปรับเงื่อนไขโดยให้สิทธิ์สำหรับบ้านมือสองเพิ่มขึ้นด้วย โดยมาตรการดังกล่าวมีผลบังคับใช้ตั้งแต่ 18 มกราคม 2564 - 31 ธันวาคม 2565
จะเห็นได้ว่ามาตรการช่วยเหลือส่วนใหญ่ เป็นมาตรการกระตุ้นเศษฐกิจในระยะสั้นเท่านั้น รายละเอียดหรือเงื่อนไขที่กล่าวข้างต้นอาจมีการเปลี่ยนแปลงในอนาคต ซึ่งผู้ถือครองอสังหาริมทรัพย์ และนักลงทุนควรพิจารณาค่าใช้จ่ายในระยะยาวประกอบด้วย เช่น ภาระภาษีที่จะเพิ่มขึ้นในอนาคต ภาระดอกเบี้ยที่อาจจะเพิ่มขึ้น รวมถึงภาวะตลาดที่อาจจะเปลี่ยนแปลงจากรูปแบบการใช้ชีวิตที่เปลี่ยนไป ดังนั้นนักลงทุนควรติดตาม สถานการณ์อยู่เสมอ
ที่มา ธนาคารกสิกรไทย
ภาพประกอบ ธนาคารกสิกรไทย
