โควิดทุบอสังหาฯอ่วม Inventory ล้นตลาด

ดร.วิชัย วิรัตกพันธ์ ผู้ตรวจการธนาคารอาคารสงเคราะห์และรักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ เปิดเผยว่า  ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในปีนี้ภาพรวมของยอดการเปิดโครงการยอดโอนกรรมสิทธิ์ ยอดขาย หลายตัวติดลบมากขึ้น คาดว่าการจะกลับไปฟื้นตัวเป็นปกติใกล้เคียงกับค่าเฉลี่ย 5 ปี หรือก่อนที่จะเกิดการระบาดของโควิด อีกครั้งในปี  68 ต่อเนื่องไปถึงปี  70 หรือประมาณ 5-6 ปีข้างหน้า ซึ่งขึ้นอยู่กับปัจจัยสำคัญ ในเรื่องการควบคุมการระบาดของโควิด การฟื้นตัวของเศรษฐกิจโดยรวม วัคซีนเป็นไปตามแผนที่วางไว้ กิจกรรมทางเศรษฐกิจเริ่มปรับตัวดีขึ้น

ทั้งนี้จากการประมาณการณ์รอบใหม่โดยใส่ปัจจัยความเข้มข้นของสถานการณ์ โควิดเข้าไปด้วย กรณี Worst Case จีดีพีติดลบ  0.5 %จากเดิมโต  1 % ขณะที่ผู้ประกอบการหันมาเร่งระบายสินค้าคงค้างออกไป และระมัดระวังในการเปิดโครงการใหม่ เนื่องจากกำลังซื้อของคนไม่ดีเลย และถึงแม้จะสามารถสร้างยอดขายได้ แต่อาจจะขอสินเชื่อจากสถาบันการเงินไม่ได้ 

    

อย่างไรก็ตาม ภาพรวมการออก ใบอนุญาตจัดสรรปีนี้ลดลง -22.1%  จาก ปี 63 อยู่ในระดับ 68,357 หน่วย และจะเพิ่มขึ้นในปี 65 ประมาณ  25.2 % หรือประมาณ 85,582 หน่วย ซึ่งเป็นการเพิ่มขึ้นจากฐานปีนี้ต่ำ และการจัดสรรจะเข้าสู่ค่าเฉลี่ยของช่วงปกติในปี 68

แนวโน้มการเปิดตัวโครงการใหม่ในกรุงเทพฯ และปริมณฑล (Base Case) ลดลงตั้งแต่ปี 62 จนถึงปัจจุบัน ซึ่งการประมาณการครั้งแรกจะอยู่ที่ 62,592 หน่วย ลดลง -5.5%  โดยลดลงมาอยู่ที่ 43,051 หน่วย หรือลดลง -35 %

แต่ถ้าเป็นกรณี Worst Case หน่วยเปิดโครงการใหม่ อยู่ที่ 38,746 หน่วย หรือ ลดลงมากถึง -41.5 %  ซึ่งเป็นการลดลงของโครงการอาคารชุดมากถึง - 44.3 %  ขณะที่บ้านจัดสรรลดลง -27.4% 

โครงการที่เปิดตัวจะจับกลุ่มอยู่ในราคาตั้งแต่ 2 ล้านบาท ไปจนถึงไม่เกิน 5 ล้านบาท ซึ่งระดับราคา ทั้งสองกลุ่มนี้ จะมีสัดส่วนประ มาณ 54.8% ทั้งนี้ภาพรวมจะเพิ่มขึ้นในปี 65 ถึง 38.5 % เนื่องจากฐานต่ำ และการเปิดตัวหน่วยที่อยู่อาศัยใหม่จะเข้าสู่ค่าเฉลี่ยของช่วงปกติ 100,070 หน่วย ในปี  68- 69

" ตอนนี้คนซื้อไม่มีความมั่นใจทำให้กระทบต่อตลาดอสังหาฯการซื้ออสังหาฯมีจุดอ่อน และต้องมีการช่วยเหลือ  เช่น ผู้ซื้อที่ต้องการที่อยู่อาศัยมากกว่า 1-2 หลัง ในส่วนนี้ เกณฑ์ควบคุมสินเชื่อที่อยู่อาศัย หรือ LTV ควรชะลอออกไป ส่งเสริมให้เกิดการซื้อและขายที่อยู่อาศัย ตลาดอสังหาริมทรัพย์เกิดสภาพคล่องมากขึ้น การขยายเพดานมาตรการลดค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนองเหลือรายการ  0.01%  สูงเกินกว่าราคา 3 ล้านบาท และขยายครอบคลุมไปถึงตลาดบ้านมือสอง ทำให้ระบบเศรษฐกิจหมุนเวียน"

สำหรับการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยทั่วประเทศสะสมครึ่งแรกปีนี้มีจำนวนทั้งสิ้น 120,023 หน่วย มูลค่า 377,520 ล้านบาท ขณะที่ช่วงเดียวกันของปี  63 มีจำนวนทั้งสิ้น 168,625 หน่วย มูลค่า 422,870 ล้านบาทจำนวนหน่วยปรับตัวลดลง 28.8 % มูลค่าลดลง 10.7 % ซึ่งมีค่าเฉลี่ย จำนวนหน่วยต่อไตร มาส 90,233 หน่วย และมูลค่า 232,859 ล้านบาท

ส่วนของการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยในพื้นที่กรุงเทพฯ-ปริมณฑล ช่วงครึ่งแรกปี  64 มีจำนวน 79,422 หน่วย มูลค่า 284,411 ล้านบาท ขณะที่ช่วงเดียวกันของปี  63 มีการโอนกรรมสิทธิ์จำนวน 88,336 หน่วย มูลค่า 270,435 ล้านบาท จำนวนหน่วยลดลง  10.1 % ขณะที่มูลค่าเพิ่มขึ้น  5.2% 

       

บริษัท ลุมพินี วิสดอม แอนด์ โซลูชั่น จำกัด (LPN Wisdom : LWS) บริษัทวิจัยและที่ปรึกษาในการพัฒนาอสังหาริม ทรัพย์ในเครือบริษัท แอล.พี.เอ็น. ดีเวลลอปเมนท์ จำกัด (มหาชน) หรือ LPN  ได้สรุปภาพรวมผลการดำเนินงานของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศ ไทยว่า ในไตรมาส 2 ปี 2564 รายได้รวมและกำไรสุทธิ โดยรวมยังมีการเติบโตเมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปี 63 (ซึ่งอยู่ในระยะที่เกิดการแพร่ระบาดเพิ่มขึ้นของเชื้อไวรัสโควิด-19 ระลอกแรก เริ่มมีการประกาศล็อกดาวน์และปิดประเทศเป็นครั้งแรก) 

โดยรายได้รวมของ 36 บริษัท สามารถทำได้ 73,726.39 ล้านบาท ลดลง 5.66% จากระยะเดียวกันของปี 63 ขณะที่กำไรสุทธิ 8,535 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 59.41% เทียบกับระยะเดียวกันของปี 63 ความสามารถในการ ทำกำไรโดยเฉลี่ย 11.57% ลดลง 12.20% จากไตรมาสแรกปี 64

โดยในไตรมาส 2 ปีนี้ บริษัทแลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ จำกัด (มหาชน) หรือ LH ยังสามารถรักษาตัวเลขรายได้ และกำไรที่เติบโตต่อเนื่อง ส่วนบริษัท ศุภาลัย จำกัด (มหาชน) จะมีความโดดเด่นในเรื่องความสามารถในการทำกำไรสูงสุด

ขณะที่ผลการดำเนินงานในงวด 6 เดือนแรกของปี 64 (ม.ค.-มิ.ย.) พบว่า ใน 36 บริษัท มีรายได้รวม 150,293.65 ล้านบาท และกำไรสุทธิ 17,817.22 ล้านบาทเพิ่มขึ้น 5.88% และ 41.20% ตามลำดับ ความสามารถ ในการทำกำไรเฉลี่ยอยู่ที่ 11.85%

ทั้งนี้เมื่อลงลึกบริษัทอสังหาฯที่มีรายได้รวม เติบโตสูงสุดในครึ่งแรกของปีนี้ ได้แก่ บริษัท เอพี (ไทยแลนด์) จำกัด   (รวมรายได้จากการ โครงการร่วมทุน) มีรายได้เติบโตสูงสุด รวม 20,506 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 3%  ขณะที่ บริษัท แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ฯ มีกำไรสุทธิสูงสุดอยู่ที่ 3,613.39 ล้านบาท เพิ่มขึ้น   +32% 

 

ทั้งนี้ในการสำรวจของ LPN Wisdom ได้มีการสะท้อนถึงตัวเลขสินค้ารอขายและที่อยู่ระหว่างการก่อสร้าง(Inventory) ในครึ่งแรกปี 64 เพิ่มขึ้น 2.42% โดยสินค้าคงเหลือบวกกับสินค้าที่อยู่ระหว่างการพัฒนา ของบริษัท อสังหาฯ ทั้ง 36 บริษัทฯอยู่ที่ 565,117.68 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 2.42% เทียบกับ ณ วันที่ 31 มีนาคม 64 

ซึ่งหากลงลึกแล้ว จะพบว่า มี 15 บริษัทอสังหาฯที่มี Inventory มูลค่าเกินกว่า 10,000 ล้านบาท แต่หากพิจารณาบริ ษัทรายใหญ่จะเห็นว่ามีตัวเลข Inventory ในระดับที่สูงมาก

โดยบริษัทศุภาลัยมีจำนวน 62,550.29 ล้านบาท  รองลงมาเป็นพฤกษา  61,102.26 ล้านบาท แสนสิริ 57,389.59 ล้านบาท แลนด์แอนด์เฮ้าส์อยู่ที่ 53,155.11 ล้านบาท เอพี 45,124.26 ล้านบาท  เฟรเซอร์สฯ จำนวน 32,566.87 ล้านบาทและ บริษัทเอสซีฯ 30,407.59 ล้านบาท เป็นต้น  

อย่างไรก็ตาม ในสถานการณ์ปัจจุบัน การมีสินค้ารอขายจำนวนมากเกินไป อาจจะไม่เป็นผลดีและกลายเป็นภาระของ ผู้ประกอบการที่มีสินค้าเกินความจำเป็นในภาวะที่ภาพรวมยังไม่ดีขึ้น