The Landlord: เกมเศรษฐี ทางเลือกลงทุนมั่งคั่ง-รวยที่เสี่ยงภาษีพุ่ง
การลงทุนอสังหาริมทรัพย์เป็นหนึ่งในทางเลือกหลักที่เศรษฐีทั่วโลกเลือกลงทุน รู้หรือไม่ว่าเศรษฐีไทยมีพอร์ตการลงทุนของบุคคลสินทรัพย์สูงมากถึง 60% แถม...มีความเสี่ยงถูกเก็บภาษีสูง โดย กรกช อรรถสกุลชัย Head of Non-capital Marker Solution Private Banking Group, ธนาคารกสิกรไทย
พูดถึงเกมเศรษฐี ไม่ว่าใครก็คงรู้จักและรู้วิธีการเล่นเกมนี้ โดยหลักการง่ายๆ ในการชนะเกมคือซื้อ property ให้ได้มากที่สุดและเก็บกินดอกผลจากค่าเช่า ถือเป็นบทเรียนเรื่องการลงทุนในอันดับแรกๆ ของชีวิตเลยทีเดียว แม้ว่าในชีวิตจริง การลงทุนจะมีความซับซ้อน มีทางเลือก และมีหลายปัจจัยที่ต้องพิจารณามากมาย ทั้งเรื่องการเมือง เศรษฐกิจ และความเสี่ยงต่างๆ
อย่างไรก็ตาม การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ก็ยังคงเป็นหนึ่งในทางเลือกหลักที่เศรษฐีทั่วโลกเลือกลงทุน โดยเฉพาะอย่างยิ่งเศรษฐีไทย จากการสำรวจโดย Capgemini ในปี 2561 พบว่า ในพอร์ตการลงทุนของบุคคลสินทรัพย์สูง (HNWI) ทั่วโลก มีอสังหาริมทรัพย์ในพอร์ตเฉลี่ย 17% รองจากตราสารทุน 31% และตราสารหนี้ 27%
ส่วนที่เหลือคือเงินสดและการลงทุนทางเลือกอื่นๆ แต่หากมองย้อนกลับมาที่ HNWI ในประเทศไทย สัดส่วนการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์มีสูงถึง 60% ของพอร์ตทรัพย์สินเลยทีเดียว
ความแตกต่างนี้มีที่มาหลักๆ คือความแตกต่างของบริบทในแต่ละประเทศ อย่างที่รู้กันว่าอสังหาริมทรัพย์เคลื่อนย้ายไม่ได้
ดังนั้น ความน่าลงทุนจึงขึ้นอยู่กับปัจจัยทางนโยบาย และเศรษฐกิจของแต่ละประเทศเป็นหลัก ซึ่งในประเทศไทยมีปัจจัยที่เอื้อต่อการลงทุนอสังหา ริมทรัพย์เป็นอย่างมาก ไม่ว่าจะเป็นกรรมสิทธิ์ที่เอกชนสามารถถือครองที่ดินได้อย่างเสรี
ขณะที่หลายๆ ประเทศที่ดินส่วนใหญ่เป็นของรัฐ เอกชนเพียงสามารถเซ้งมาพัฒนาโครงการ ดังนั้นประเภทของอสังหาริมทรัพย์ในพอร์ตการลงทุนของ HNWI จึงเป็นทรัพย์สินที่สร้างรายได้ เช่น อพาร์ตเมนต์ โรงแรม สำนักงาน คลังสินค้า ถึง 75% ของพอร์ตอสังหาริมทรัพย์ เป็นที่ดินเปล่าเพียง 17% แต่ในประเทศไทยสลับกันคือลงทุนเก็งกำไรในที่ดินเปล่าถึง 75%
ปัจจัยต่อมาคือการเพิ่มขึ้นของราคาที่ดิน จากสถิติราคาที่ดินในกรุงเทพฯ และปริมณฑล โดย Agency for Real Estate Affair พบว่า ราคาที่ดินปรับขึ้นตลอด 34 ปีที่ผ่านมานับตั้งแต่มีการรวบรวมข้อมูล ยกเว้นเพียง 2 ปีที่เกิดวิกฤติต้มยำกุ้ง โดยอัตราการเติบโตเฉลี่ย 12.8% ต่อปี
อย่างไรก็ตาม ก่อนวิกฤติต้มยำกุ้ง ราคาที่ดินสูงขึ้นเฉลี่ย 40%-110% ต่อปีเลยทีเดียว ซึ่งทุกคนก็รู้ดีว่าเป็นฟองสบู่ที่ถูกปั่นขึ้นมา จะคาดหวังราคาขึ้นแบบนั้นไปตลอดคงไม่ได้
หลังจากวิกฤตต้มยำกุ้งในปี 2540 การเติบโตของราคาที่ดินมีเสถียรภาพที่เฉลี่ย 3.7% ต่อปี ซึ่งก็ยังดึงดูดใจเมื่อเทียบกับการฝากเงินกับธนาคารเพื่อหวังรับดอกเบี้ย หรือความเสี่ยงในตลาดทุนที่มีความผันผวนสูง และหลายท่านก็เจ็บตัวจากวิกฤติมาแล้ว
ขณะนี้วิกฤติรอบใหม่จากโรคระบาด และการเปลี่ยนแปลงวิถีชีวิตของผู้คนในปัจจุบันเริ่มส่งผลกระทบต่อการใช้พื้นที่อสังหาริมทรัพย์ ตั้งแต่อาคารไปจน ถึงที่ดิน ซึ่งทำให้เกมนี้อาจจะไม่ง่ายเหมือนในอดีต และสุดท้ายคือเรื่องภาษี ไม่ว่าจะเป็น ภาษีมรดก ภาษีที่ดิน ที่มีการเก็บภาษีในอัตราสูงมานานแล้วในต่างประเทศ ทำให้การถือครองอสังหาริมทรัพย์ โดยเฉพาะที่ไม่สร้างรายได้ สร้างภาระให้กับผู้ถือครอง
ซึ่งในประเทศไทยเริ่มมีการเก็บภาษีมรดกแล้วตั้งแต่ปี 2558 และการจัดเก็บภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างตั้งแต่ปี 2563 รวมถึงการเปลี่ยน แปลงในระบบการคำนวณภาษีที่ทำให้เจ้าของอสังหาริมทรัพย์มีภาระค่าใช้จ่ายมากขึ้น นี่เป็นกติกาใหม่ในเกมเศรษฐีอาจที่ก่อให้เกิดการปลี่ยนแปลงที่ต้องติดตาม โดยเฉพาะผู้เล่นที่ซื้อทรัพย์สินไว้เยอะจนหมดเงินสด ต้องไม่ลืมว่าราคาคือมายา ภาษีสิของจริง!
