TNN online ส่อง 4 หุ้นเด่นอสังหาฯตัวไหนโครงสร้างธุรกิจ-การเงินแกร่ง

TNN ONLINE

Wealth

ส่อง 4 หุ้นเด่นอสังหาฯตัวไหนโครงสร้างธุรกิจ-การเงินแกร่ง

 ส่อง 4 หุ้นเด่นอสังหาฯตัวไหนโครงสร้างธุรกิจ-การเงินแกร่ง

โบรกมองธปท.กลับมาเข้มงวดแอลทีวีหลังหมดอายุ 31 ธ.ค. อาจกระตุ้นให้เกิดการเร่งโอนอสังหาฯ 4Q65 มากขึ้น หากราคาย่อตัวแนะนำสะสมคาดผลประกอบงวด 2H65 จะดีกว่า 1H65 ขณะที่ด้าน Valuation หุ้นกลุ่มนี้ยังน่าสนใจ เคาะ 4 หุ้นเด่น

บล.เอเซียพลัส ระบุว่า  ธนาคารแห่งประเทศไทย(ธปท.) กลับมาเข้มงวดเรื่อง LTV + อาจเห็นเกณฑ์ที่เข้มงวดกรณีต่างชาติซื้อที่ดิน โดยมี 2 ประเด็นที่เกี่ยวเนื่องกับกลุ่มอสังหาฯ คือ 1)  ธปท. ยืนยันจะไม่ต่อมาตรการผ่อนคลายหลักเกณฑ์กำกับดูแล สินเชื่อที่อยู่อาศัย และสินเชื่อที่เกี่ยวเนื่องกับสินเชื่อที่อยู่อาศัย (LTV) ที่จะหมดอายุในวันที่ 31 ธ.ค. 2565 เนื่องจากเห็นว่าภาคอสังหาริมทรัพย์ไทยเริ่มฟื้นตัวกลับมาเท่ากับในช่วง ก่อนเกิดโควิดแล้ว


 2) การที่ครม. อนุมัติหลักการเปิดทางให้คนต่างชาติ 4 กลุ่ม ที่ลงทุนในไทยเกิน 40 ล้าน บาท ไม่ต่ำกว่า 3 ปี มีสิทธิ์ซื้อที่ดินไม่เกิน 1 ไร่ สำหรับอยู่อาศัย ยังเป็นเพียงกฎกระทรวง และรัฐบาลอยู่ระหว่างให้คณะกรรมการกฤษฏีกาพิจารณา และปรับปรุงรายละเอียด กฎหมาย และนำมาเสนอ ครม. อีกครั้ง โดยจะรับข้อเสนอมาพิจารณาเพิ่มเติมอีกครั้ง เช่น เสนอให้เพิ่มลงทุนในไทยมากขึ้น, คงระยะเวลาในการลงทุนในไทยเดิม 5 ปี (จากที่ครม. เห็นชอบเบื้องต้นไม่ต่ำกว่า 3 ปี), การเปลี่ยนมือที่มีข้อเสนอไม่ให้ชาวต่างชาติถือครองที่ดิน แล้วขายต่อเพื่อเปลี่ยนมือ เป็นต้น 



ถือเป็น Sentiment เชิงลบต่อกลุ่มอสังหาฯ โดยประเด็นแรก คือ หากกลับมาใช้มาตรการ LTV เหมือนเดิม กล่าวคือ


 1) บ้านหลังแรก (สัญญาที่ 1) ราคาต่ำกว่า 10 ล้านบาท คงกู้ได้เต็มมูลค่า 100% และกู้ เพิ่มอีก 10% ของมูลค่าหลักประกัน สำหรับการซื้อเฟอร์นิเจอร์ ซ่อมแซม หรือต่อเติมบ้าน ขณะที่หากราคาเกินกว่า 10 ล้านบาท กำหนด LTV 90% (วางดาวน์ 10%) 2) 


บ้านหลังที่ 2 (สัญญาที่ 2) สำหรับบ้านต่ำกว่า 10 ล้านบาท หากผ่อนสัญญาที่ 1 มาแล้ว 2 ปีขึ้นไป กำหนดวางเงินดาวน์ 10% แต่หากผ่อนสัญญาที่ 1 ไม่ถึง 2 ปี ต้องวางเงินดาวน์ 20% ส่วนราคาบ้านเกินกว่า 10 ล้านบาท กำหนดเกณฑ์ LTV ไว้ที่ 20% 3) 


บ้านหลังที่ 3 ขึ้นไป (สัญญาที่ 3 ขึ้นไป) กำหนดเกณฑ์ LTV ไว้ 70% (ต้องวางดาวน์ 30%) คาดทำให้การฟื้นตัวของอสังหาฯ เกิดขึ้นได้ไม่เต็มที่ เนื่องจากภาพอสังหาฯ ขณะที่กำลัง อยู่ในช่วงของการฟื้นตัว โดยปกติ ดีมานด์ของกลุ่มอสังหาฯ มาจาก 3 กลุ่ม คือ 1) กลุ่ม Real Demand ผู้ที่ซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริง 2) กลุ่มเพื่อการลงทุน (Investor) 


 3) กลุ่ม นักลงทุนต่างชาติ ซึ่งช่วงโควิด-19 ที่ผ่านมา แล้วมี LTV ทำให้กลุ่มลงทุนและต่างชาติ หายไป เหลือแต่กลุ่ม Real Demand ที่ช่วยพยุงตลาดฯ และทำให้กลุ่มสินค้าแนวราบมีดี มานด์เพิ่มมาก แต่ต่อมาเมื่อ ธปท. ผ่อนคลาย LTV ชั่วคราว ทำให้กลุ่ม Investor สำหรับ บ้านหลังที่ 2 ซึ่งมองเป็นพวกคอนโดฯ เริ่มกลับมาได้บางส่วน แต่กลุ่มต่างชาติยังไม่มา ขณะที่เมื่อไทยกำลังเปิดประเทศ ทำให้โอกาสของกลุ่มนักลงทุนต่างชาติเริ่มกลับมา 


ดังนั้น หากยกเลิกผ่อนคลาย LTV ทำให้ดีมานด์ที่จะมาทุกกลุ่มยังมาได้ไม่ครบที่จะขับเคลื่อนการ เติบโตของอสังหาฯ ให้กลับมาเหมือนก่อนโควิด-19 และก่อนใช้ LTV โดยมุมมองฝ่ายวิจัย จึงมองว่าการยกเลิกผ่อนคลาย LTV ยังไม่ใช่จังหวะที่ควรนำมาทำในช่วงเวลานี้ เนื่องจาก ด้วยสภาพเศรษฐกิจแบบนี้ยังไม่เกิดภาวะที่มีการเก็งกำไรมากมาย และดีมานด์ส่วนใหญ่ เป็นกลุ่มสินค้าแนวราบที่มาจากกลุ่ม Real Demand 


นอกจากนี้ประเด็นเรื่องการให้สิทธิต่างชาติซื้อที่ดินตามเงื่อนไขที่กำหนด ยังเป็นเรื่องที่มี ข้อถกเถียงกัน และยังไม่ได้ประกาศใช้ โดยหากภาครัฐมีการนำข้อเสนอข้างต้นมาพิจารณา เพิ่มเติม ก็อาจทำให้เงื่อนไขที่กำหนดสิทธิให้ต่างชาติซื้อที่ดินเพิ่มเพดานความเข้มงวดมาก ขึ้น ส่งผลให้ประโยชน์ที่ภาคอสังหาฯ จะได้รับจากมาตรการดังกล่าวมีโอกาสลดน้อยลง โดยสรุปประเด็นดังกล่าวย่อมสร้างแรงกดดันเชิงจิตวิทยาต่อราคาหุ้นอสังหาฯ 



แต่มอง ว่าหากราคาย่อตัวลงมา ถือเป็นจังหวะการสะสมหุ้น เนื่องจากโดยปกติผลการ ดำเนินงานของกลุ่มพัฒนาที่อยู่อาศัยงวด 2H65 จะดีกว่า 1H65 โดยเฉพาะในไตรมาส 4 ที่เป็นจุดสูงสุดของปี ตามแผนเปิดโครงการแนวราบใหม่และส่งมอบคอนโดฯ ใหม่ที่ ส่วนใหญ่เสร็จครึ่งปีหลัง 


นอกจากนี้การผ่อนคลาย LTV ที่จะหมดสิ้นปี อาจกระตุ้นให้ เกิดการเร่งโอนฯ 4Q65 มากขึ้น ขณะที่ด้าน Valuation หุ้นกลุ่มนี้ยังน่าสนใจ ด้วย ระดับ PER ไม่สูง และ Div Yield เฉลี่ยไม่ต่ำกว่า 5% ต่อปี คงแนะนำลงทุนเท่าตลาด เลือกหุ้นเด่นเป็นผู้ประกอบการรายใหญ่ที่มีความแข็งแกร่งทั้งโครงสร้างธุรกิจและ การเงิน มีสินค้าทุกประเภทสามารถรองรับกับดีมานด์ได้ดี เช่น LH ([email protected]), SC ([email protected]), AP ([email protected]) และ SPALI ([email protected])


ที่มา  บล.เอเซียพลัส 

ภาพประกอบ บล.เอเซียพลัส 




ข่าวแนะนำ