ส่องหุ้นอสังหาฯ รับปีขาลตัวไหนฟอร์มสวย

นายจารุชาติ บูชาชาติ นักวิเคราะห์กลุ่มอสังหาริมทรัพย์ บล.หยวนต้า (ประเทศไทย) เปิดเผยว่า  ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปี 65 คาดว่าจะฟื้นตัว หลังจากธนาคารแห่งประ เทศไทย(ธปท.)ไฟเขียวปลดล็อกขยายเพดานสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยต่อมูลค่าหลักประกัน (LTV ratio) เป็น 100%กู้เงินได้เต็มมูลค่าหลักประกัน 100%ไม่ต้องมีเงินดาวน์สิ้นสุด 31 ธ.ค.65

 

ซึ่งแตกต่างจากอดีตเมื่อวันที่  1 เม.ย. 62 ที่ ธปท. ประกาศใช้ LTV  ลดความร้อนแรงของอสังหาฯ ทำให้ตลาดชะลอตัวลงมาก สะท้อนจากยอดโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยไปในประเทศในช่วง 1H62 ลดลง 5.1% จาก 1.7 แสนหน่วยเหลือ 1.6 แสนหน่วย

ขณะที่ยอดการเปิดตัวโครงการใหม่ในปี 62 อยู่ที่ 9.9 หมื่นหน่วยก็ลดลงอย่างมีนัยสำคัญถึง 32% YoY เมื่อเทียบกับ ปี2561 ที่ 1.5 แสนหน่วยและแม้ว่าม.ค. 63 จะผ่อนเกณฑ์ลง

แต่ภาคธุรกิจต้องเผชิญกับโควิด ส่งผลกระทบต่อหน่วยการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยในปี 63  ลดลง ต่อเนื่องจากปี 62 ถึง 8.5% อยู่ที่3.9แสนหน่วย  

ทั้งนี้หากมองภาพรวมของบริษัทอสังหาฯที่จดทะเบียนในตลาดฯ หลังเกิดโควิดยอดขาย (Presales) บ้านแนวราบปรับตัวเพิ่มขึ้น เมื่อเทียบกับค่าเฉลี่ย 5 ไตรมาสก่อนการแพร่ระบาด (1Q62-1Q63) ที่2.5 หมื่นล้านบาท ต่อไตรมาสเป็น 3.3 หมื่นล้านบาทต่อไตรมาสในช่วง 2Q63-2Q64 สวนทางกับยอดขายโครงการแนวสูงที่ปรับลดลงจากค่าเฉลี่ย 5 ไตรมาสในช่วง 1Q62-1Q63 ที่ระดับ 1.8 หมื่นล้านบาทต่อไตรมาส เหลือเพียง 1.3 หมื่นล้านบาทต่อไตรมาส

จากการเปลี่ยนแปลงพฤติกรรมของผู้บริโภคที่มีความต้องการความเป็นส่วนตัวและมีความเป็นสัดส่วนที่อยู่อาศัย (Social Distancing) ดังนั้นตลาดบ้านแนวราบยังเติบโตดีต่อเนื่องในปี 65 ขณะที่อุปสงค์โครงการแนวสูงที่ต้องใช้เวลาอย่างน้อย 1-2 ปีในการฟื้นตัว

นอกจากนี้การที่ภาครัฐเปิดประเทศตั้งแต่วันที่ 1 พ.ย.ที่ผ่านมาหนุนให้เศรษฐกิจไทยเริ่มกลับมาดีขึ้นดึงความเชื่อมั่นและกำลังซื้อผู้บริโภค ทำให้ผู้พัฒนาโครงการหันมาลุยเปิดตัวโครงการใหม่กันคึกคักโดยคาดการณ์ว่าการลงทุนแนวราบปี 65 จะอยู่ที่ 1.6 แสนล้านบาท เพิ่ม 20-30% และแนวสูงเพิ่ม 15-20% จากปี 64 การลงทุนอยู่ที่ 48,000 ล้านบาท ขณะที่ปี 63 อยู่ที่ 39,000ล้านบาท ลดลงอย่างมากจากปี 62 อยู่ที่98,000 ล้านบาทเนื่องจากได้รับผลกระทบโควิด

ส่วนกรณีที่ครม.ลดหย่อนค่าธรรมเนียมการจดทะเบียนสิทธิ(ค่าธรรมเนียมการโอน)และนิติกรรมสำหรับที่อยู่อาศัยจาก 2% เหลือ 0.01% และค่าจดจำนองจาก1%เหลือ 0.01% ที่จะหมดอายุลงวันที่31ธ.ค. 64 ไปอีก 1 ปีหรือสิ้นสุด 31 ธ.ค.65 สำหรับการซื้อขายอสังหาฯ ไม่เกิน 3 ล้านบาทนั้น ไม่ได้ปลดล็อกทั้งหมดทำให้บริษัทที่ได้รับผลบวกมีบางบริษัทเท่านั้น เช่น  PSH (พฤกษา) เป็นต้น

อย่างไรก็ตาม คาดการณ์ว่ากำไรบจ.ของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ 11 แห่งสิ้นปี 64 อยู่ที่ 29,000 ล้านบาทและในปี 65 อยู่ที่ 31,600 ล้านบาทหรือเติบโต 8.8%

ส่วนหุ้นเด่นที่ชื่นชอบคือ ORI แนะนำ “ซื้อ” ราคาเหมาะสม สิ้น 1H65 ที่ 14.10 บาทโดยเป็นหุ้นแนวโน้มผลประกอบการแข็งแกร่งมี S-Curve รอปลดล็อกอีกมากแรงหนุนจาก Backlog JV จำนวนมาก ตั้งเป้าแนวราบโตก้าวกระโดด คาดกำไรปี  65 อยู่ที่ 3.5 พันล้านบาท เติบโตขึ้น 23.4% YoY หลักๆ มาจากการรับรู้ยอดโอนกรรมสิทธิ์จำนวน1.7 หมื่นล้านบาท

นอกจากนี้มีแผนเปิดตัวโครงการแนวราบใหม่ในปี 65 ที่สูงถึง 39.4% YoY เป็น 1.1 หมื่นล้านบาทสูงที่สุดเป็นประวัติการณ์ต่อเนื่องจากปี64 ที่ 7.8 พันล้านบาท  คาดเป็นปัจจัยหลักหนุนรายได้เนื่องจากได้รับอานิสงส์จากอุปสงค์ที่ยังทรงตัวในระดับสูงจากผลกระทบของ โควิด รวมถึงการผ่อนปรนมาตรการLTV จนถึงสิ้นปี  65ส่วน ปัจจัยบวกระยะสั้นคือเงินปันผลงวด 2H64 คาดการณ์ที่ 0.45 บาท/หุ้นคิดเป็น Dividend Yield ที่สูงถึง 4.3% ช่วยจำกัด Downside Risk ในระยะสั้น

หุ้นเด่นอีกตัวคือ LALIN  แนะนำ “ซื้อ” ราคาเป้าหมายสิ้นปี 65 ที่12.60 บาท คาดปี 64 ยอดโอนทะลุเป้า ทำได้มากกว่าประมาณการของเราและเป้าหมายของบริษัทที่ระดับ

 6 พันล้านบาท (รายได้จากยอดโอนกรรมสิทธิ์9M64อยู่ที่ 4.8 พันล้านบาท คิดเป็นกว่า 80%ของประมาณการณ์รายได้ปี  64 ของเราที่ 6.0 พันล้านบาท) จึงคาดกำไรปกติปี  64 ที่1.2 พันล้านบาทจะเป็น New High ต่อเนื่องจากปี  63

นอกจากนี้บริษัทมีฐานะทางการเงินที่แข็งแกร่ง (ไม่ต้องพึ่งพากลยุทธ์ทางด้านราคากระตุ้นการระบายสินค้าเพื่อแลกกับกระแสเงินสดเหมือนอุตสาหกรรมในช่วงการแพร่ระบาดของโควิด)ขณะที่ราคายังแลกการ์ดจากกลุ่มอยู่มาก

 

ส่วนวิกฤติสภาพคล่องของผู้ประกอบการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในประเทศจีนว่าแม้จะเป็นการจำกัดกำลังซื้อต่อโครงการแนวสูงในประเทศไทยจากผลกระทบเชิงเศรษฐกิจในประเทศจีนโดยรวมและการปรับตัวลดลงของราคาอสังหาริมทรัพย์ในประเทศจีนจะทำให้เป็นตัวเลือกในการลงทุนที่มีความน่าสนใจมากขึ้น ซึ่งหากอิงข้อมูลในช่วงปี 2563และ 9M64 สัดส่วนการขายลูกค้าชาวจีนของผู้ประกอบการในไทยอยู่เพียง 4%  และฮ่องกง 3% จากผลกระทบของโควิด และมาตรการปิดประเทศ

สำหรับ Backlog ณ สิ้น 3Q64 ของอุตสาหกรรมที่ระดับ 1.6 แสนล้าน มีสัดส่วนที่เป็นลูกค้าชาวจีนและฮ่องกงที่เพียง 12% นโยบายการเก็บเงินดาวน์ลูกค้าชาวต่างชาติที่ระดับ 30-35% บวกกับการเปิดประเทศรับนักลงทุน/นักท่องเที่ยวต่างชาติในช่วง พ.ย.  64 และค่าเงินหยวนต่อบาทที่แข็งค่าที่สุดในรอบ5 ปี จะเป็นปัจจัยสำคัญในการชดเชยกำลังซื้อและลดโอกาสในการยกเลิกการจองของลูกค้าชาวจีนและฮ่องกงในปี  65 ผลกระทบจากวิกฤตอสังหาริมทรัพย์ในประเทศจีนต่อผู้ประกอบการไทยจึงอยู่ในระดับต่ำ 

ที่มา  : นายจารุชาติ บูชาชาติ นักวิเคราะห์กลุ่มอสังหาริมทรัพย์ บล.หยวนต้า (ประเทศไทย)  

ภาพประกอบ  : บล.หยวนต้า (ประเทศไทย)