ตลาดอสังหาฯ แย่กว่าโควิด เรียกร้องรัฐช่วยดูแล

ปีนี้เป็นอีกปีที่ยากลำบากของผู้ประกอบการในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ พรนริศ ชวนไชยสิทธิ์ นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย ให้ภาพอสังหาฯ ในปีนี้เปรีบบเทียบกับช่วง 4-5 ปีที่ผ่านมา  โดยพบว่าในช่วงโควิดปี 2563 – 2564 กลุ่มอสังหาฯ แทบจะไม่ได้รับผลกระทบ โดยเฉพาะบ้านเดี่ยวขายดีมาก” เพราะคนไทยกังวลโควิด จึงหาซื้อบ้านเดี่ยว เพื่ออยู่อาศัยแทนคอนโดมิเนียมมากขึ้น 

พอมาถึงในปี 2564 – 2565 กลุ่มอสังหาริมทรัพย์ขายดีมาก ยอดโอนพุ่งสูงจนทำสถิติใหม่หลายบริษัท” โดยช่วงเวลาดงัลก่าวโครงการแนวราบจะขายได้ดี ส่วนคอนโดมิเนียม มีชาวต่างชาติเริ่มกลับเข้ามาซื้อมากขึ้น 

ส่วนปี 2566 เกิดภาวะขายยากขึ้น เพราะกำลังซื้อลดลงในกลุ่มรายได้น้อย แต่พบว่าบริษัทขนาดใหญ่ 10 อันดับแรก ยังขายได้ดี เพราะในกทม.และปริมณฑล และเมืองใหญ่ยังขายได้ แต่ยอดขายในกลุ่มภูมิภาคเริ่มแย่ลง 

พอมาถึงปี 2567 สถานการณ์ย่ำแย่มากขึ้น เพราะธนาคารมีหนี้เสียสูงขึ้น ทำให้ระมัดระวังในการปล่อยสินเชื่อมากขึ้น โดยเฉพาะในเมืองอุตสาหกรรมในภาคตะวันออก เนื่องจากมีการโรงงานปิดกิจการมากขึ้น  และบางโรงงานแม้ยังไม่ปิดตัวแต่ก็มีการลดโอที ลดเงินเดือน กำลังซื้อน้อยลง ส่วนธนาคารปล่อยสินเชื่อน้อยลงส่งผลให้ยอดขายอสังหาฯ ในช่วงปีนี้ลดลงมาก

 

ถ้าไปดูในฝั่งผู้ซื้อกันบ้าง ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ (REIC) รายงาน “ดัชนีความเชื่อมั่นความต้องการซื้อที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯ-ปริมณฑล ในไตรมาส 2 ปี 2567 มีค่าดัชนีเท่ากับระดับ 39.6 ซึ่งเพิ่มขึ้นเล็กน้อยเมื่อเทียบกับไตรมาส 1 ปี 2567 ที่มีค่าดัชนีเท่ากับระดับ 39.2 แม้ตัวเลขจะเพิ่มขึ้นแต่ยังอยู่ในระดับความเชื่อมั่นที่ต่ำกว่าค่ากลางที่ระดับ 50 ซึ่งสะท้อนให้เห็นว่าผู้ที่ต้องการซื้อที่อยู่อาศัยยังคงมีความเชื่อมั่นในเกณฑ์ต่ำ”

 

แม้ว่าในช่วงเดือนต้นเดือนเมษายน 2567 รัฐบาลได้ออกมาตรการมาช่วยกระตุ้นเศรษฐกิจผ่านภาคอสังหาริมทรัพย์ โดยออกมาตรการลดค่าธรรมเนียมการโอนฯ และ ค่าจดจำนอง เหลือร้อยละ 0.01 ให้กับผู้ซื้อที่อยู่อาศัยในราคาไม่เกิน 7 ล้านบาท เพื่อช่วยแบ่งเบาภาระให้กับคนที่ต้องการซื้อที่อยู่อาศัยในวันโอนกรรมสิทธิ์ และยังมีมาตรการสินเชื่อดอกเบี้ยต่ำผ่านทางธนาคารอาคารสงเคราะห์(ธอส.) ได้แก่ โครงการสินเชื่อบ้าน Happy Home วงเงินโครงการ 20,000 ล้านบาท สำหรับบ้านราคาไม่เกิน   ล้านบาท และโครงการสินเชื่อบ้าน Happy Life วงเงินโครงการ 20,000 ล้านบาท สำหรับบ้านราคาตั้งแต่ 2.50 ล้านบาท(สองล้านห้าแสนบาท) ขึ้นไป เพื่อช่วยให้ผู้ที่ต้องการซื้อบ้านสามารถเข้าถึงสินเชื่อได้ ช่วยกระตุ้นให้ตลาดที่อยู่อาศัยมีโอกาสขยายตัวเพิ่มขึ้น 

แต่ตลาดที่อยู่อาศัยยังคงได้รับแรงกดดันจากปัจจัยลบหลายด้าน ประกอบด้วย 

1. การยกเลิกการผ่อนคลายมาตรการปล่อยกู้อสังหาริมทรัพย์ หรือ LTV ของธนาคารแห่งประเทศไทย

 2. ภาวะหนี้ครัวเรือนที่ยังคงมีอัตราส่วนที่สูงกว่าร้อยละ 90 ซึ่งเป็นปัจจัยเสี่ยงที่สถาบันการเงินต้องเพิ่มความเข้มงวดในการพิจารณาปล่อยสินเชื่อ ทำให้พบการปฏิเสธสินเชื่อของสถาบันการเงินในสัดส่วนที่สูงขึ้น โดยเฉพาะกลุ่มที่มีรายได้น้อย-ปานกลาง

 3. ภาวะดอกเบี้ยนโยบายยังทรงตัวอยู่ในระดับสูงที่ร้อยละ 2.5 ส่งผลต่อความสามารถในการซื้อที่อยู่อาศัยให้ลดลงง 

4. การที่เศรษฐกิจไทยฟื้นตัวช้า ซึ่งปัจจัยลบเหล่านี้ได้ส่งผลให้รายได้ของผู้ที่ต้องการซื้อที่อยู่อาศัยมีอัตราการขยายตัวน้อยกว่าค่าครองชีพที่สูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง ทำให้ความสามารถในการซื้อและการผ่อนชำระลดลง ซึ่งได้กระทบต่อยอดขายที่อยู่อาศัยโดยตรง

 

ด้าน “วิชัย วิรัตกพันธ์” ผู้ตรวจการธนาคาร และรักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC)  ระบุว่า ปัญหาของเศรษฐกิจไทยและอสังหาริมทรัพย์ปีนี้คงหนี้ไม่พ้นหนี้ครัวเรือนอยู่ระดับสูงมาก กระทบกำลังซื้อ เพราะต้องนำรายได้ไปใช้หนี้ ไม่ใช่บริโภคใหม่ จึงทำให้ไม่สามาถซื้ออสังหาฯได้ 

นอกจากนี้สถาบันการเงินเข้มงวดปล่อยสินเชื่อตามความเสี่ยงเพิ่มขึ้นของผู้กู้ ด้านผู้กู้ไม่มีการออม และต้องการสินเชื่อเต็มจำนวนหรือ 100% ดังนั้นหากดอกเบี้ยลดลงจะช่วยเพิ่มความสามารถผู้ต้องการซื้อบ้านเข้าถึงสินเชื่อได้ง่าย เช่น ลดดอกเบี้ยร้อยละ 0.25 หรือ 25 สตางค์ จะช่วยลดค่าผ่อนบ้านได้ประมาณล้านละ 400 บาท น่าจะกระตุ้นกำลังซื้อได้ เพราะขณะนี้ซัพพลายเหลือขายมีจำนวนมาก ทั้งคอนโดมิเนียมและบ้าน ซึ่งกลุ่มที่ได้รับผลหนักสุดคือในกลุ่มราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท โดยพบว่าทาวน์เฮาส์เหลือขายมากสุด ส่วนระดับบน 10 ล้านบาทพบว่าการโอนเริ่มติดลบ เพราะกู้ไม่ได้ ส่วนการซื้อเพื่อลงทุนเริ่มหายไปจากตลาดร้อยละ 20-30 คิดเป็นเม็ดเงินรวมๆ กันประมาณ 2 แสนล้านบาท

 

ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์มีการศึกษาถึงกลุ่มผู้ซื้อในมิติต่างๆ เพื่อให้ทราบถึงลักษณะทางประชากรศาสตร์ของผู้ที่ต้องการซื้อที่อยู่อาศัย พบว่ามีความใกล้เคียงกับไตรมาสก่อนหน้า ทั้งด้าน เพศ ช่วงอายุ ระดับการศึกษา อาชีพ และรายได้เฉลี่ยต่อเดือน

พบว่าส่วนใหญ่ร้อยละ 34.8 มีรายได้เฉลี่ยต่อเดือนอยู่ในช่วง 15,001 – 30,000 บาท  และส่วนใหญ่เป็นคนกลุ่ม Gen Y และ Gen Z ที่มีอายุอยู่ระหว่าง 25-34 ปี ถึงร้อยละ 49.4

นอกจากนี้ยังพบว่าผู้ซื้อเป็นเพศหญิงร้อยละ 53.3 ส่วนใหญ่ร้อยละ 59 มีอาชีพเป็นพนักงานเอกชน โดยเป็นผู้ที่มีระดับการศึกษาอยู่ในระดับปริญญาตรีหรือเทียบเท่าคิดเป็นร้อยละ 69.9 

 

ส่วนวัตถุประสงค์ในการซื้อที่อยู่ใหม่ พบว่า ผู้ต้องการซื้อส่วนใหญ่ต้องการมีที่อยู่อาศัยเป็นของตนเอง อันดับสอง คือต้องการซื้อเพื่อลงทุนเก็งกำไร/ให้เช่า และอันดับสามซื้อเพื่อเป็นทรัพย์สินโดยวัตถุประสงค์ที่ซื้อเพื่อลงทุนและเป็นทรัพย์สิน 

ถ้าดูเฉพาะการซื้อเพื่อลงทุนและซื้อไว้เป็นทรัพย์สินพบว่ามีสัดส่วนรวมกันถึง ร้อยละ 32.8 ลดลงจากไตรมาส 1 ปี 2567 ที่มีสัดส่วนร้อยละ 33.3 สะท้อนว่าผู้ต้องการซื้อที่อยู่อาศัยยังคงให้ความสำคัญกับการลงทุน การสะสมความมั่งคั่ง และการสร้างความมั่นคงให้กับชีวิต 

แต่มีข้อสังเกตว่า การที่ดัชนีความเชื่อมั่นในการซื้อที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯ-ปริมณฑล ไตรมาส 2 ปี 2567 ที่ยังอยู่ในระดับต่ำ เหตุผลส่วนหนึ่งอาจเป็นผลมาจากการที่ผู้ต้องการซื้อเพื่อลงทุนและเป็นทรัพย์สินยังกังวลต่อปัจจัยลบจากมาตรการ LTV และความเข้มงวดของสถาบันการเงินในการปล่อยสินเชื่อที่ยังไม่เอื้อต่อการซื้อเพื่อลงทุน และเป็นแรงกดดันต่อภาพรวมความเชื่อมั่นในการซื้อที่อยู่อาศัยอีกด้วย

ในขณะที่ปัจจัยที่ผู้ต้องการซื้อที่อยู่อาศัยเลือกพิจารณามากขึ้นเมื่อเทียบกับไตรมาส 1 ปี 2567 คือ ต้องการความสะดวกในการเดินทาง และต้องการสภาพแวดล้อมที่ดีขึ้น โดยพบว่าคนที่ต้องการความสะดวกในการเดินทางมีสัดส่วนเพิ่มขึ้นจากร้อยละ 7.8 เป็นร้อยละ 8.6 ส่วนความต้องการสภาพแวดล้อมที่ดีขึ้น มีสัดส่วนจากร้อยละ 7.6 เป็นร้อยละ 7.8 

 

ด้าน SCB EIC ธนาคารไทยพาณิชย์ ออกบทวิเคราะห์ สถานการณ์อสังหาริมทรัพย์ไทย โดยระบุว่า ตลาดที่อยู่อาศัยไทย ปี 2567 อยู่บนความท้าทายรอบด้าน เนื่องจากความต้องการซื้อ บ้าน-คอนโดมิเนียม ของคนไทย ยังไม่สามารถฟื้นตัวได้มากนัก จากปี 2566 เพราะปัญหาเศรษฐกิจ และอุปสรรคของการเข้าถึงสินเชื่อ ยังคงเป็นปัจจัยกดดันตลาดมากสุด

ผลสำรวจ ออนไลน์ Survey monkey พบว่าคนไทยที่ยังไม่มีแผนจะซื้อที่อยู่อาศัยส่วนใหญ่เป็นกลุ่มผู้มีรายได้ระดับปานกลางลงมา หรือเป็นเจ้าของที่อยู่อาศัยอยู่แล้ว รวมถึงกลุ่มที่รายได้หรือภาระค่าใช้จ่ายที่ไม่เอื้ออำนวย ซึ่งส่วนใหญ่ต้องใช้เวลาค่อนข้างนานกว่าที่จะสามารถซื้อที่อยู่อาศัยได้ แม้ในปีนี รัฐจะออก 7 มาตรการสนับสนุนการซื้อที่อยู่อาศัยเป็นของตัวเองหลายมาตรการก็ตาม 

ประเด็นหนึ่งที่น่าสนใจ คือ คนไทยกลุ่มผู้มีรายได้ระดับปานกลาง-ล่าง ไม่เกิน 50,000 บาท/เดือน ยังกังวลเกี่ยวกับรายได้ หรือภาระค่าใช้จ่าย ซึ่งความต้องการซื้อในช่วงไม่เกิน 2 ปีข้างหน้า มีสัดส่วนลดลงจากการสำรวจปีก่อนหน้า 

อีกทั้งผู้ตอบแบบสอบถามส่วนใหญ่มองว่าต้องใช้เวลานานกว่าสถานการณ์ต่างๆ จะคลี่คลาย และต้องใช้เวลาในการสร้างความพร้อมทางการเงิน เพื่อซื้อบ้าน สะท้อนภาพความน่ากังวล และความคาดหวังทางเศรษฐกิจ  มีหลายรายระบุว่ายังไม่มีความต้องการซื้อบ้านช่วง 5 ปีข้างหน้า เพราะรายได้หรือภาระค่าใช้จ่ายไม่เอื้ออำนวย  

ถ้าดูโดยแยกราคาของอสังหาฯ พบว่า ความต้องการซื้อที่อยู่อาศัยราคาไม่เกิน 3 ล้านบาทลดลง โดยการสำรวจเมื่อปี 2566 อยู่ที่ร้อยละ 48 ส่วนในปีนี้ลดเหลือร้อยละ 29 ถือว่ากดดันตลาดที่อยู่อาศัยในภาพรวมที่มีราคาที่อยู่อาศัยไม่เกิน 3 ล้านบาทเป็นส่วนใหญ่

ส่วนบ้านราคา 3-5 ล้านบาท ผลสำรวจในปี 2566 มีความต้องการซื้อร้อยละ 25 ในปีนี้เพิ่มขึ้นร้อยละ 33 

ส่วนบ้านราคากว่า 5 ล้านบาทจนถึง 10 ล้านบาท ผลสำรวจในปี 2566 ความต้องการซื้ออยู่ที่ร้อยละ 15 ในปีนี้เพิ่มขึ้นมาอยู่ที่ร้อยละ 22

 

นอกจากนี้ ยังพบว่ามีปัจจัยอื่นๆ ทำให้แนวโน้มการซื้อบ้านลดลง เช่น ค่าครองชีพที่อยู่ยังอยู่ในระดับสูง, อัตราดอกเบี้ยแพง, ภาวะหนี้ครัวเรือน, ข้อจำกัดการเข้าถึงสินเชื่อ และมองว่าราคาที่อยู่อาศัยสูงเกินไป โดยกลุ่ม Gen Y และ Gen Z ที่มีรายได้ระดับปานกลาง-ล่าง มองว่ารายได้ในปัจจุบันไม่สามารถซื้อที่อยู่อาศัยใหม่ได้ จึงเลือกที่จะปรับตัว และอยู่อาศัยกับครอบครัวแทน 

สำหรับการผ่อนชำระ พบว่า กลุ่มผู้มีรายได้ระดับปานกลางลงมา ส่วนใหญ่ยังต้องการสินเชื่อที่ผ่อนชำระระยะยาว โดยผู้ที่ขอสินเชื่อและผ่อนบ้านนานกว่า 30 ปี มีสัดส่วนผู้มีรายได้ไม่เกิน 50,000 บาทต่อเดือน มากถึงร้อยละ 75 มากกว่าปีก่อนหน้า ซึ่งอยู่ที่ ร้อยละ 56 เท่านั้น

ถ้าดูจากผลสำรวจพบว่า ทิศทางอสังหาฯ ในปีนี้ ยังคงได้รับแรงกดดันทางเศรษฐกิจได้ส่งผลให้กลุ่มที่มีแผนจะซื้อที่อยู่อาศัย โดยเฉพาะกลุ่มผู้มีรายได้ระดับปานกลาง ตั้งแต่ 30,000 ถึง 100,000 บาทต่อเดือน ที่แม้มีความสามารถซื้อที่อยู่อาศัยได้ แต่ยังต้องพิจารณาลดงบประมาณในการซื้อที่อยู่อาศัยลง 

ตางนี้สะท้อนทิศทางการฟื้นตัวในกลุ่มกำลังซื้อระดับปานกลาง ที่แม้จะมีสัญญาณการฟื้นตัวมากขึ้นจากปีก่อนหน้า แต่ปัจจัยกดดันทางเศรษฐกิจ ยังคงกดดันให้การฟื้นตัวเป็นไปอย่างค่อยเป็นค่อยไป

ส่วนตลาดที่อยู่อาศัยเพื่อการลงทุน  เก็งกำไร   ปล่อยเช่า นั้นยังฟื้นตัวได้ไม่มาก จากแรงกดดันด้านกำลังซื้อ และมาตรการ LTV โดยส่วนใหญ่ยังเป็นการลงทุนคอนโดฯ ในทำเลกรุงเทพฯ ซึ่งยังคงมีความต้องการจากผู้เช่า และกลุ่มที่ซื้อเพราะต้องการอยู่ใกล้ที่ทำงาน สถานศึกษาของตนเอง และสถานศึกษาของบุตรหลาน 

สำหรับมาตรการกระตุ้นอสังหาฯ ที่คนไทยอยากเห็นมากที่สุด 4 อันดับแรก ได้แก่ 

ร้อยละ 66 คือสินเชื่อดอกเบี้ยต่ำ 

ร้อยละ 52 ต้องการให้รัฐออกมาตรการลดหย่อนภาษีสำหรับผู้ซื้อที่อยู่อาศัย 

ร้อยละ 48  ต้องการให้ปรับลดภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างที่อยู่อาศัยหลังที่ 2 ขึ้นไป 

ร้อยละ 33 ผ่อนคลายอัตราส่วนสินเชื่อต่อราคาที่อยู่อาศัย หรือมาตรการ LTV